Säkerheter som ska ställas till förman för bostadsköpare
Anvisning som avses i 7 kap. 6 § i lagen om bostadsköp (2017)
I riktlinjerna har sammanställts information om skyldigheten att ställa säkerhet. Dessutom förtydligas konsumentombudsmannens och byggnadstillsynens inbördes roll vid övervakning av insolvenssäkerhet. Riktlinjerna är samtidigt en sådan anvisning som avses i 7 kap. 6 § i lagen om bostadsköp.
Innehåll
- Utgångspunkter för anvisningen
- Säkerhet vid byggande och fullföljande av avtal som gäller köp
2.1 Säkerhet för byggnadsfasen
2.2 Säkerhet efter byggnadsfasen - Insolvenssäkerhet
3.1 Insolvenssäkerhet ger skydd i händelse av byggfel
3.2 Ställande av insolvenssäkerhet för byggnadsfasen
3.3 Ställande av insolvenssäkerhet för objekt som säljs färdiga
3.4 Ombyggnad och tillbyggnad som kan jämställas med nybyggnad
3.5 Verkställande av insolvenssäkerhet
3.6 Storlek på insolvenssäkerhet
3.7 Övervakning av ställande av insolvenssäkerhet - Skyldighet att komplettera säkerhet
- Säkerheter som gäller delägarbolag
1. Utgångspunkter för anvisningen
Dessa riktlinjer av konsumentombudsmannen är samtidigt den i 7 kap. 6 § i lagen om bostadsköp avsedda anvisning om de säkerheter som föreskrivs i 2 och 4 kap. i lagen om bostadsköp.
I denna anvisning har sammanställts information om skyldigheten att ställa säkerhet. Dessutom har i anvisningen förtydligats konsumentombudsmannens och byggnadstillsynens inbördes roll vid övervakning av insolvenssäkerhet.
Syftet med anvisningen är att säkerställa att alla byggföretag och byggherrar som under byggnadsfasen eller efter den ämnar sälja nya bostäder till konsumenter innan byggnadsarbetet påbörjas får tillräckliga uppgifter och anvisningar om de säkerheter som enligt lagen om bostadsköp ska ställas till förmån för en bostadssammanslutning och bostadsköparna. (RP 21/2005)
I lagen om bostadsköp finns bestämmelser om handel med bostadsaktier och -andelar samt om skydd av köparens rättsliga och ekonomiska ställning under byggnadsfasen. Lagen innehåller bestämmelser om bl.a. säkerheter som tryggar bostadsaktiebolagets och aktieköparnas ställning, som stiftande delägare är skyldig att ställa. (RP 58/1997)
Stiftande delägare är en fysisk person eller en privat eller offentlig juridisk person som under byggnadsfasen tecknar eller annars äger en bostadsaktie eller någon annan sådan andel i en sammanslutning som ger rätt att besitta en bostadslägenhet. (Lagen om bostadsköp 1:4)
De säkerheter som lagen om bostadsköp förutsätter och tidpunkten för ställandet av säkerheter fastställs i enlighet med i vilken fas man börjar bjuda ut bostäder till försäljning.
Med att bjuda ut till försäljning avses att en bostadsaktie bjuds ut till konsumenten på sådana villkor att en konsument inte utan påföljder kan dra sig ur köpet, eller på sådana villkor att en konsument kan dra sig ur köpet utan påföljder, men att konsumenten för att reservera en bostadsaktie måste betala ett penningbelopp som överstiger fyra procent av den köpesumma som avtalats i samband med reserveringen. (Lagen om bostadsköp 2:1)
Om utbjudningen till försäljning börjar innan byggnadstillsynen godkänt samtliga byggnader för användning som hör till bolaget, ska för objektet ställas insolvenssäkerhet, säkerhet för byggnadsfasen och säkerhet efter byggnadsfasen.
Om däremot utbjudningen till försäljning börjar först efter det att byggnadstillsynen godkänt samtliga byggnader för användning som hör till bolaget, ska för objektet ställas insolvenssäkerhet.
2. Säkerhet vid byggande och fullföljande av avtal som gäller köp
En stiftande delägare är skyldig att se till att säkerhet för fullgörande av avtalet om byggande och avtalen om köp av bostadsaktier ställs till förmån för aktiebolaget och aktieköparna för byggnadsfasen och efter byggnadsfasen. (Lagen om bostadsköp 2:17)
Säkerheten ska vara en bankdeposition, bankgaranti eller en för ändamålet lämplig försäkring och den ska omfatta också säkerställande av bolagets ekonomiska ställning enligt ekonomiplanen. (Lagen om bostadsköp 2:17)
2.1. Säkerhet för byggnadsfasen
Säkerheten för byggnadsfasen ska när bostadsaktierna börjar bjudas ut till försäljning uppgå till minst fem procent av de byggnadskostnader som antecknas i bolagets ekonomiplan. (Lagen om bostadsköp 2:17.2) Den säkerhet som ställs för fullgörande av avtalet om byggande ska däremot täcka byggnaden eller byggnaderna i sin helhet, också eventuella affärslägenheter. (RP 21/2005)
I statsrådets förordning om skyddsdokument vid bostadsköp (835/2005) ges närmare bestämmelser om vilka byggnadskostnader som ska antecknas i ekonomiplanen. (Lagen om bostadsköp 2:17.2)
Efter inledningsfasen börjar man uppskatta storleken på säkerheten utifrån köpesummorna på aktierna enligt köpavtalen. (RP 14/1994). Säkerheten för byggnadsfasen ska vid varje tidpunkt motsvara minst tio procent av den sammanlagda köpesumman för de sålda aktierna. (Lagen om bostadsköp 2:17.2). Säkerheten ska ställas bara för fullgörande av avtal som gäller köp av bostadsaktier. Säkerheten behöver inte täcka köpeavtal, som ger rätt att besitta andra lokaler än exempelvis affärslägenheter, garage eller lagerlokaler. (RP 21/2005)
Säkerheten ska gälla till dess den frigörs, dock i minst tre månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheterna har godkänt byggnaden för användning. (Lagen om bostadsköp 2:17.2)
Om köpesumman för bostadsaktierna är mindre än 70 procent av det skuldfria priset, ska köpesumman vid beräkning av säkerheten för byggnadsfasen vara ett penningbelopp som motsvarar 70 procent av de sålda aktiernas skuldfria pris. (Lagen om bostadsköp 2:17.4)
2.2. Säkerhet efter byggnadsfasen
När säkerheten för byggnadsfasen upphör att gälla ska den ersättas med en säkerhet för tiden efter byggnadsfasen som ska motsvara minst två procent av den sammanlagda köpesumman för de sålda aktierna. (Lagen om bostadsköp 2:17.3) Säkerheten ska ställas bara för fullgörande av avtal som gäller köp av bostadsaktier. Säkerheten behöver inte täcka köpeavtal, som ger rätt att besitta andra lokaler än exempelvis affärslägenheter, garage eller lagerlokaler.
Säkerheten ska gälla till dess den frigörs, dock minst i 15 månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheterna har godkänt byggnaden för användning. Skyldigheten att ställa säkerhet enligt detta moment upphör när 15 månader har förflutit sedan byggnadstillsynsmyndigheten godkände byggnaden för användning. (Lagen om bostadsköp 2:17.3)
Om köpesumman för bostadsaktierna är mindre än 70 procent av det skuldfria priset, ska köpesumman vid beräkning av säkerheten efter byggnadsfasen vara ett penningbelopp som motsvarar 70 procent av de sålda aktiernas skuldfria pris. (Lagen om bostadsköp 2:17.4)
3. Insolvenssäkerhet
3.1. Insolvenssäkerhet ger skydd i händelse av byggfel
Insolvenssäkerhet ställs till förmån för aktiebolaget och bostadsköparna. Dess syfte är att säkerställa reparation av de byggnadsfel som finns i en byggnad i ett bostadsaktiebolag, trots att den stiftande delägare som svarar för felet skulle ha avslutat sin verksamhet eller gått i konkurs. En insolvenssäkerhet utgör en del av konsumentskyddssystemet, vars mål är att skydda bostadsköpare i risksituationer. (RP 18/1995)
Skyldigheten att ställa insolvenssäkerhet gäller utöver för nybyggnad också för ombyggnad som är jämställbar med nybyggnad samt tillbyggnad.
Stiftande delägare behöver en insolvenssäkerhet, om objektet är ett bostadsaktiebolag eller annars har samfundsform och berättigar till innehav av bostadslägenhet.
Insolvenssäkerhet ska ställas både för bostäder som används för stadigvarande boende och för semesterboende.
För sådana s.k. tidsandelsbostäder som avses i 10 kap. i konsumentskyddslagen gäller inte skyldigheten att ställa säkerhet. (Lagen om bostadsköp 1:1)
Insolvenssäkerhet behövs inte vid sådana objekt, som inte bjuds ut att köpas av konsumenter, utan delägarna bygger dem för egen användning, eller lägenheterna används som hyresbostäder. (Lagen om bostadsköp 1:4)
Säkerhet ska emellertid ställas, om det i samma objekt finns lägenheter som är avsedda både för egen användning eller som hyresbostäder och som lägenheter som bjuds ut till konsumenter för försäljning.
Insolvenssäkerhet behövs inte vid objekt som är avsedda att säljas med sådan fastighetshandel som avses i jordabalken (exempelvis egnahemshus som säljs som fastigheter). Även s.k. bostadsprodukter som baserar sig på avtal om delning av besittning omfattas också av jordabalken och omfattas därför inte av skyldigheten att ställa säkerhet, och där till köparen säljs en kvotdel av tomten där man om principerna för sambesittning avtalat mellan köparna med ett sådant avtal om delning av besittning som avses i 14 kap. i jordabalken.
3.2. Ställande av insolvenssäkerhet för byggnadsfasen
En stiftande delägare ska innan bostadsaktierna bjuds ut till försäljning se till att det till förmån för aktiebolaget och köparna av bostadsaktier som säkerhet för den stiftande delägarens insolvens tecknas en för ändamålet lämplig försäkring eller att det ges en bankgaranti eller någon annan garanti enligt de villkor som Konkurrens- och konsumentverket fastställer. (Lagen om bostadsköp 2:19.1)
Försäkringen eller garantin ska gälla i tio år efter det att yggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden för användning. (Lagen om bostadsköp 2:19.1)
Den som har beviljat en insolvenssäkerhet svarar gentemot aktiebolaget och aktieköparna för sådana kostnader som en stiftande delägare med stöd av ett avtal svarar för och som är försvarliga för utredning av ett sådant byggnadsfel i aktiebolagets bostads-, förvarings- och servicebyggnad (som nämns i 4 kap. 14 § 2—5 punkten i lagen om bostadsköp) och för reparation av felet och de skador det har åsamkat byggnaden Dessutom svarar den som beviljat säkerheten för aktieköparens och hans familjemedlems försvarliga extra boendekostnader under den tid bostaden inte kan användas på grund av felet, skadan eller en reparation av dem. (Lagen om bostadsköp 2:19.2)
Bestämmelserna i 2 kapitel i lagen om bostadsköp om köparens skydd under byggnadsfasen tillämpas inte heller om det är fråga om sådant gruppbyggande som har formen av en bostadssammanslutning och som hör till tillämpningsområdet för lagen om gruppbyggande (190/2015). (Lagen om bostadsköp 2:1b)
3.3. Ställande av insolvenssäkerhet för objekt som säljs färdiga.
Om en bostad i en bostadssammanslutning som inte har omfattats av bestämmelserna i 2 kap. säljs eller annars marknadsförs till en konsument, som inte omfattats av 2 kap. i lagen om bostadsköp om köparens skydd under byggnadsfasen, är säljaren skyldig att se till att det till förmån för sammanslutningen och köparna ställs en säkerhet som nämns ovan i
2 kap. 19 § i lagen om bostadsköp för den händelse att säljaren inte kan fullgöra sin skyldighet. Säkerheten ska ställas innan ansökan om slutsyn av bostadssammanslutningens byggnad eller tillbyggda bostäder lämnas till byggnadstillsynsmyndigheten. (Lagen om bostadsköp 4:3 a)
Intyg över insolvenssäkerhet ska lämnas till byggnadstillsynsmyndigheten i samband med slutsynen för ett bostadshus eller del av det. (Markanvändnings- och bygglag 153b)
3.4. Tillbyggnad och ombyggnad som kan jämställas med nybyggnad
Med tillbyggnad avses byggande av nya bostadslägenheter för ett bolag som redan finns och som förvaltas av aktieägarna. Det kan vara fråga om exempelvis s.k. vindsbyggande eller byggande av en ny byggnad för bolaget. (RP 21/2005)
Vid tilläggsbyggnadsprojekt ska ställas likadana insolvenssäkerheter (Lagen om bostadsköp 2:19 c) för byggnadsfasen och efter byggnadsfasen som man även gör vid nybyggnad. (RP 21/2005)
En säkerhet behövs dock inte när det är fråga om tillbyggnad och bostäderna säljs eller marknadsförs av den bostadssammanslutning för vilken de nya bostäderna har byggts. (Lagen om bostadsköp 4:3a). En säkerhet behövs emellertid då den som genomför projektet och säljer bostäderna är någon annan än bostadsaktiebolaget, i vanliga fall ett byggföretag som själv tecknat de aktier som ger besittningsrätt till de nya bostäderna.
Sådan ombyggnad är det fråga om när en hel byggnad byggs om på ett sådant sätt att den kan jämställas med en ny byggnad. (RP 21/2005) Sådant byggande är det fråga om exempelvis då en gammal fabriksbyggnad eller affärsfastigheter i en bostadsbyggnad omvandlas till bostadslägenheter.
Högsta domstolen har i sitt prejudikat HD:2016:22 konstaterat att det inte allmänt kan fastställas åtgärder, som när de görs eller lämnas ogjorda skulle avgöra, om det är fråga om ombyggnad som kan jämställas med nybyggnad på så sätt som avses i 4 kap. i lagen om bostadsköp. Betydelse har om med ombyggnaden eftersträvats att göra en byggnad som till sitt skick och sina egenskaper motsvarar en ny byggnad. Det väsentliga är uttryckligen de reparationer och förbättringar som inverkar på byggnadens modernitet och kommande livslängd. Utöver genomförda reparationsåtgärder har betydelse också den information, som säljaren gett köparen vid marknadsföring av bostäder, vid förhandling om affär och vid undertecknande av köpebrev. Uppskattningen görs i varje fall utifrån en totalbedömning. I fallet var det fråga om omfattningen på säljarens ansvar för fel.
3.5. Verkställande av insolvenssäkerhet
Som insolvenssäkerhet gäller enligt 2:19.1 i lagen om bostadsköp antingen en försäkring, en bankgaranti eller någon annan garanti enligt de villkor som Konkurrens- och konsumentverket fastställt. (Lagen om bostadsköp 2:19.1)
Som annan garanti eftersträvades då lagen om bostadsköp bereddes användning av garanti som gavs av en borgensring som bildades av företag inom byggbranschen. (RP 18/1995) Sådana borgensringar har emellertid inte bildats.
Bankgarantier har på grund av krav på motsäkerheter inte ansetts vara användbara ekonomiskt (RP 18/1995)
I praktiken har som insolvenssäkerhet använts en försäkring som beviljats av försäkringsbolag. Det bör emellertid noteras att ett försäkringsbolag inte behöver bevilja en försäkring, eftersom erbjudandet av dem är normal affärsverksamhet och varje försäkringsbolag fastställer självständigt sin premie och sitt villkor. Därför lönar det sig för säljaren att i ett så tidigt skede som möjligt klarlägga möjligheterna att få en säkerhet. Att få insolvenssäkerhet för ett färdigbyggt projekt kan vara svårt, rentav omöjligt.
Om en statlig eller kommunal myndighet är stiftande delägare, är den dock inte skyldig att arrangera säkerhet för sin insolvens. (Lagen om bostadsköp 2:19.1) Om det finns flera stiftande delägare gäller undantagsbestämmelsen bara dessa offentliga samfund, de övriga måste ställa insolvenssäkerhet. (RP 21/2005)
3.6. Storlek på insolvenssäkerhet
Den som beviljat säkerheten kan begränsa totalbeloppet av sitt ansvar så att ansvaret under säkerhetens hela giltighetstid är 25 procent av de byggnadskostnader som antecknats i bolagets ekonomiplan. (Lagen om bostadsköp 2:19a.2)
Den som har beviljat säkerheten får från sitt ansvar dra av aktiebolagets och aktieköparnas självrisk, så att aktiebolagets självrisk får vara högst två procent av byggnadskostnaderna enligt bolagets ekonomiplan och en aktieköpares självrisk högst en och en halv procent av det skuldfria priset i det första köpet av bostadsaktien. (Lagen om bostadsköp 2:19b.1)
3.7. Övervakning av ställande av insolvenssäkerhet
Intyg över insolvenssäkerhet ska lämnas till byggnadstillsynsmyndigheten i samband med slutsyn eller partiell slutsyn. Godkännande av byggnad för användning utgör en del av slutsynen. (Lagen om bostadsköp 7:7, Markanvändnings- och bygglag 153b)
Av intyget ska det framgå vilket byggnadsprojekt intyget gäller, vilket slags säkerhet som har ställts och till förmån för vem säkerheten gäller. (Lagen om bostadsköp 7:7) I praktiken är säkerheten ofta en försäkring som beviljats av ett försäkringsbolag, varvid det av försäkringsbrevet framgår att säkerhet tagits.
Om något intyg inte lämnas in eller uppvisas ska byggnadstillsynsmyndigheten utan dröjsmål efter att slutsyn förrättats underrätta konsumentombudsmannen om saken. (Markanvändnings- och bygglag 153b)
Byggnadstillsynsmyndigheten har dock inte till uppgift att undersöka skyldigheten att ställa säkerhet eller om den uppställda säkerheten är ändamålsenlig, utan den endast förmedlar uppgifter till konsumentombudsmannen om sådana bostadshus eller lägenheter i fråga om vilka det inte lämnats in något intyg i samband med slutsynen. (RP 147/2013)
I byggnadstillsynsmyndighetens uppgifter ingår inte heller rådgivning enligt lagen om bostadsköp, det är också
konsumentombudsmannens sak. (MiUU 18/2005 rd)
I den anmälan som lämnas till konsumentombudsmannen ska byggnadstillsynsmyndigheten nämna den byggplats och byggnad, där slutsynen har förrättats, den som söker om byggtillstånd och hans eller hennes kontaktinformation som nämns i ansökan samt uppgift om att intyget saknas. Byggnadstillsynens anmälan kan vara en kopia av protokollet om slutsynen, om det innehåller de nödvändiga uppgifterna.
Det är konsumentombudsmannens uppgift att utreda om en stiftande delägare har försummat sin skyldighet att ställa säkerhet och om bostäderna i objektet marknadsförs till konsumenter på ett lagstridigt sätt samt att vid behov vidta åtgärder för att få den lagstridiga marknadsföringen att upphöra. (RP 21/2005)
Om bostäder redan har sålts till konsumenter innan byggnadstillsynen till konsumentombudsmannen har anmält att säkerheten saknas, kan konsumentombudsmannen ålägga den som ställer säkerheten att i efterskott skaffa en säkerhet för objektet. Konsumentombudsmannen kan också till polisen lämna en undersökningsanmälan för brott mot bestämmelserna om skydd för köpare såsom avses i 7 kap. 5 § i lagen om bostadsköp.
4. Skyldighet att komplettera säkerhet
Om en bostad säljs i en bostadssammanslutning som under byggnadsfasen har varit föremål för reglering enligt 2 kap. i lagen om bostadsköp och mindre än ett år har förflutit efter byggnadsfasen, ska säljaren före köpslutet ställa en säkerhet till köparens och sammanslutningens förmån och en säkerhet som motsvarar en säkerhet efter byggnadstiden för att avtalet om köp av bostad fullgörs. (Lagen om bostadsköp 4:3)
Syftet med säkerheten är att säkerställa att bostadssammanslutningen och aktieägaren för säkerhetsskyddets del ställs i samma ställning, som om aktieköpet hade gjorts under byggnadsfasen.
Särskild säkerhet behöver dock inte ställas, om den säkerhet som har ställts i enlighet med 2 kap. 17 § i lagen om bostadsköp är tillräcklig för att täcka ett köp som avses i denna punkt. (Lagen om bostadsköp 4:3)
Säkerheten ska gälla till dess den frigörs, dock minst i 15 månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheterna har godkänt byggnaden för användning och i minst sex månader efter det att bostaden har överlåtits i köparens besittning. (Lagen om bostadsköp 2:17.3 och 4:3.2)
5. Säkerheter som gäller delägarbolag
Med delägarbostad avses en bostadslägenhet i vilken äganderätten till de aktier eller andelar som ger rätt till att besitta bostadslägenheten är delad mellan den stiftande delägaren eller någon annan näringsidkare och den som fått besittningsrätten till bostadslägenheten, och vars besittning dessutom grundar sig på ingående av ett hyresavtal eller något annat avtal. Med delägarbolag avses en bostadssammanslutning där över hälften av antalet bostadslägenheter är delägarbostäder. (Lagen om bostadsköp 1:3)
Insolvenssäkerhet ska ställas i ett delägarbolag på samma sätt som också inom annan bostadsproduktion. Däremot är bestämmelserna om ställandet av säkerhet för byggnadsfasen och säkerhet efter denna i delägarbolag till vissa delar annorlunda. (Lagen om bostadsköp 1:2)
Säkerheten för byggnadsfasen ska ställas innan aktierna eller aktieandelarna börjar bjudas ut till försäljning till konsumenter, och den ska till sitt belopp motsvara minst tio procent av entreprenadpriset enligt avtalet om byggande. (Lagen om bostadsköp 2:18b.2)
När säkerheten för byggnadsfasen upphör att gälla ska den ersättas med en säkerhet för tiden efter byggnadsfasen som ska motsvara minst två procent av entreprenadpriset enligt avtalet om byggande. (Lagen om bostadsköp 2:18b.3)