Att hyra en bostad

Man kan ansöka om en hyresbostad hos privata hyresvärdar, hyreshusbolag eller inom den offentliga sektorn, som stad eller kommun.

Invånarna i kommunernas och städernas hyresbostäder väljs på sociala grunder. Hyran i dem fastställs enligt självkostnadsprincipen. Med hyran täcker man bland annat de kapitalkostnader som uppstått till följd av att huset har byggts samt fastighetens underhållskostnader.

Hyran för bostäder som ägs av privata hyresvärdar regleras av marknaderna och hyresavtalet.

Förmedlingar som har specialiserat sig på förmedling av hyresbostäder har information om bostäder som finns att hyra. Den som söker en hyresbostad kan själv ta kontakt med förmedlingen och göra upp ett uppdragsavtal med den om att hitta en bostad.

Betalning av förmedlingsarvode

En förmedlingsrörelse får ta ut ett förmedlingsarvode för förmedling av en hyreslägenhet endast av den som har ingått ett uppdragsavtal med rörelsen. Uppdragsavtalet ska ingås skriftligen eller elektroniskt på ett sätt som gör att avtalet inte kan ändras efteråt.

Den som betalar ett arvode till en förmedlingsrörelse kan antingen vara den som söker en hyresbostad eller hyresvärden eller bägge. Till exempel:

  • Den hyresvärd som har ingått ett uppdragsavtal betalar förmedlingsarvodet om den som söker en bostad hittar en intressant bostad via en tidnings- eller webbannons, går på visning och ingår ett hyreskontrakt.
  • Den som söker en hyresbostad betalar förmedlingsarvodet om förmedlingsrörelsen hittar en hyresvärd till den bostadssökande som har ingått ett uppdragsavtal med denna.
  • Parterna betalar halva arvodet vardera om bägge parter i hyreskontraktet är uppdragsgivare åt förmedlingsrörelsen. Förmedlingsrörelsen får endast ta ut ett förmedlingsarvode.

Ett förmedlingsarvode får inte tas ut utan uppdragsavtal

Det är möjligt att ge en förmedlingsrörelse ett meddelande om en önskan att hyra eller hyra ut en lägenhet. Ett meddelande om hyresvärdar/hyresgäster som skickas via e-post eller på motsvarande sätt till en förmedlingsrörelse är dock inte ett uppdragsavtal.

En förmedlingsrörelse kan ta ut ett förmedlingsarvode endast då den innan förmedlingen av information har ingått ett tydligt uppdragsavtal med någon av parterna.

Om förmedlingsrörelsen har ingått ett uppdragsavtal med någon av parterna kan den vidareförmedla ett meddelande till den part som har ingått ett avtal. I det fallet betalar den part som har ingått ett uppdragsavtal förmedlingsarvodet.

Om förmedlingsrörelsen utan uppdragsavtal marknadsför information som den har fått till en kund som inte har ett gällande uppdragsavtal, får förmedlingsrörelsen inte ta ut ett arvode av någon part.

Ett exempel på lagstridig förmedling av en hyresbostad är då:

  • förmedlaren marknadsför en hyresbostad via till exempel tidningsannonser eller på nätet, men inte går med på att visa bostaden eller ge ut information om den innan hyreskandidaten undertecknar ett uppdragsavtal
  • förmedlaren ger kunden information om hyresbostäder/hyresgäster, men kunden måste underteckna ett uppdragsavtal innan han eller hon kan ingå hyreskontrakt.

Om en hyresgäst/hyresvärd upptäcker att han eller hon har varit tvungen att betala ett förmedlingsarvode som strider mot lagen kan han eller hon kräva att förmedlingsrörelsen betalar tillbaka arvodet.

Vid problem som gäller förmedlingsarvoden kan du kontakta konsumentrådgivningen, som ger dig anvisningar om hur du ska agera och hur du vid behov gör klagomål hos Konsumenttvistenämnden eller regionförvaltningsverket.
Fel i en tjänst

Skriftligt hyreskontrakt

I hyresavtalet bör man åtminstone anteckna följande:

  • bostadens kondition
  • hyresavtalets längd
  • hyrans storlek
  • övriga eventuella avgifter, som vattenavgift
  • hyrans betalningssätt och betalningsdag
  • hyrans justering
  • eventuell garanti

Ett avtal som gäller tillsvidare måste sägas upp skriftligt

Ett hyresavtal som gäller tillsvidare upphör når någondera parten säger upp det. Både hyresgästen och hyresvärden kan säga upp ett hyresavtal som gäller tillsvidare.  

  • Om hyresvärden säger upp avtalet är uppsägningstiden 6 månader, om hyresavtalet har gällt i minst ett år innan uppsägningen. Om avtalet har gällt en kortare tid är uppsägningstiden 3 månader.
  • Om hyresgästen säger upp avtalet är uppsägningstiden alltid en månad.  

Uppsägningstiden börjar löpa från slutet av den månad då man har sagt upp avtalet, såvida man inte har kommit överens om annat.

Ett tidsbundet avtal är bindande för en bestämd tid

Ett hyresavtal kan också vara tidsbundet. Ett tidsbundet avtal binder både hyresvärden och hyresgästen för en överenskommen tid.

Det lönar sig inte att på lösa grunder säga upp ett tidsbundet hyresavtal. Om hyresgästen säger upp ett tidsbundet hyresavtal innan den avtalade tiden har löpt ut  är han/hon i allmänhet tvungen att betala skadestånd till hyresvärden. Det kan till sitt högsta belopp bestå av månadshyrorna för den kvarvarande hyresperioden.

Skadeståndets belopp är bl.a. beroende av längden på den kvarvarande hyresperioden och tidpunkten för när en ny hyresgäst flyttar in. I några särskilda fall kan hyresgästen säga upp ett tidsbundet hyresavtal och betala en mindre ersättning.

Hyresavtalet kan hävas omedelbart om det finns en allvarlig grund

Hyresavtalet kan ibland även sägas upp omedelbart, om det finns särskilt allvarliga grunder för att häva avtalet.  

  • Hyresgästen har rätt att häva avtalet genast om bostaden är hälsovådlig att bo i.
  • Hyresvärden kan häva avtalet om hyresgästen inte betalar sin hyra, om bostaden används för andra ändamål än de överenskomna, om störningar förekommer osv.

Hyrans storlek och förhöjningar

Hyresgästens viktigaste skyldighet är att betala hyran. Hyran betalas senast på den andra dagen av varje månad om man inte har kommit överens om annat.

  • Hyrans storlek bestäms enligt vad hyresgästen och hyresvärden har kommit överens om.
  • Hyrans storlek kan ändras baserat på den s.k. justeringsklausul som omnämns i hyreskontraktet (t.ex. indexvillkor, eller justering i procent eller euro).

Hyresvärden bör skriftligen meddela hyresvärden den nya hyran och när den träder i kraft innan den förhöjda hyran börjar gälla.

I ett tidsbundet hyresavtal på mindre än tre år får det inte till exempel finnas ett indexbundet förhöjningsvillkor.

Hyresgaranti får vara högst 3 månaders hyra

Hyresvärden får begära en hyresgaranti av hyresgästen som säkerhet för bl.a.  

  • hyra som inte betalas
  • skador på bostaden som hyresgästen har förorsakat  

Garantin får motsvara högst 3 månaders hyra. I allmänhet motsvarar dock garantin hyran för 1-2 månader. 

Hyresgästen får garantisumman tillbaka när han eller hon flyttar, så länge han/hon har betalat sin hyra och inte har förorsakat någon skada på bostaden. Om hyresvärden utan grund vägrar att betala tillbaka hyresgarantin har hyresgästen rätt att också kräva förseningsränta på det obetalade beloppet.

Det är skäl att i hyresavtalet komma överens om räntan för garantin.

Förebygg tvister genom att granska bostaden

De flesta tvister mellan hyresvärd och hyresgäst gäller återbetalning av garantin till hyresgästen: hyresvärden innehåller garantin eller en del av den eftersom hyresgästen enligt hans/hennes åsikt har förorsakat bostaden skador eller annars har lämnat den i osakligt skick.

För att förebygga tvister är det till exempel

  • skäl att anteckna bostadens eventuella fel och brister tillsammans med hyresvärden då man ingår hyresavtalet. Det är skäl att göra samma sak då hyresavtalet upphör.
  • ta fotografier av bostadens ytor i samband med att hyresavtalet ingås, datera och förvara dem.  

Hyresgästen ansvarar inte för skråmor och kantstötningar som hör till normalt slitage av bostaden.

Underhåll och reparationer av hyresbostäder

Det är hyresgästens skyldighet att  

  • bostaden är i normalt skick
  • husets ordningsregler följs  

Det är skäl att omedelbart meddela skadegörelse till hyresvärden.  

  • Det är hyresgästens skyldighet att ersätta bostadens ägare för de skador som han/hon har förorsakat.
  • Hyresgästen har rätt till sänkning av hyran om det i bostaden upptäcks fel eller brister som kräver reparation som hindrar ett normalt boende. Detta gäller naturligtvis i de fall hyresgästen inte har förorsakat felen.  

Det är i allmänhet också hyresgästens skyldighet att utföra slutstädning i bostaden.  

Be om tillstånd av hyresvärden innan du utför reparationer

Hyresgästen måste avtala med hyresvärden om ändringsarbeten och reparationer i bostaden. Hyresgästen har inte ens rätt att på egen bekostnad utföra reparationer utan hyresvärdens tillstånd. Det lönar sig att skriftligt be om tillstånd.

Uppdaterad 9.6.2014 Skriv ut