Uudisasuntojen verkkomarkkinointi

Taloyhtiölainat, maapohjan hallinta ja valinnainen vuokratontti uudisasuntojen verkkomarkkinoinnissa (1.6.2021)

Suosituksen tausta ja tavoite

Valtioneuvoston asetuksessa asuntojen markkinoinnissa annettavista tiedoista (130/2001, asuntotietoasetus) säädetään, mitä tietoja asuntojen markkinoinnissa on annettava.

Suosituksessa käsitellään tietoja, joita uudisasuntojen markkinoinnissa tulee antaa asetuksessa edellytettyjen tietojen lisäksi. Taloyhtiölainaan, asuinkohteen maapohjan vuokrasuhteeseen ja erityisesti valinnaiseen vuokratonttiin liittyy taloudellisia riskejä, joista asunnon ostajille on syytä kertoa myös markkinoinnissa.[1]

Tällä suosituksella pyritään

  • auttamaan markkinoijia kertomaan uudisasuntojen verkkomarkkinoinnissa olennaiset tiedot nykyistä selkeämmin ja helposti havaittavammin ja
  • parantamaan asunnonostoa harkitsevien tiedon saantia.

Suositus koskee uudisasuntoja, joihin kohdistuu asuntokohtaista taloyhtiölainaa.

Uudisasunnolla tarkoitetaan tässä uudessa rakennuksessa sijaitsevia käyttämättömiä asuntoja. Saneerauskohteessa sijaitseva asunto on uusi vain, jos myös rakennus on korjattu täysin uuden veroiseksi Suosituksen periaatteet soveltuvat myös sellaisten kohteiden markkinointiin, joissa olemassa oleviin rakennuksiin saneeraushankkeena tehtäviä asuntoja tarjotaan kuluttajille ostettaviksi. Vaikka tällöin kyse on useimmiten asunnoista, joita ei rakennuksen korjausvelan takia voi markkinoida uudisasuntoina, näihinkin asuntoihin voi kohdistua merkittävä asuntokohtainen taloyhtiölaina.

Markkinoijalla tarkoitetaan rakennuttajaa, rakennusliikettä, kiinteistönvälittäjää tai muuta, joka markkinoi uudiskohdetta kuluttajalle.

Olennaiset tiedot selkeästi esiin

Tietojen esittämistapa

Heti kun markkinoinnissa esitetään jokin asuntoa koskeva hintatieto, samassa yhteydessä tulee esittää näkyvästi ja yhtenä kokonaisuutena taloyhtiölainaan ja valinnaiseen vuokratonttiin liittyvät keskeiset taloudelliset tiedot. Tiedot tulee esittää käyttämällä vakiintuneita termejä ja selkeää esittämisjärjestystä, jotta asunnon oston taloudellinen kokonaisuus on helposti hahmotettavissa ja myös erilaisten kohteiden vertaaminen toisiinsa on helpompaa.

Edellä mainitut tiedot tulee antaa yhtenä kokonaisuutena samassa paikassa ja huomioarvoltaan samalla tavalla kuin esimerkiksi myyntihinta. Niitä ei saa ripotella eri kohtiin tai sijoittaa vaikeasti havaittavaan paikkaan, esimerkiksi linkin taakse tai lisätietojen yhteyteen. Tiedot eivät saa riittävää huomioarvoa, jos ne esitetään esimerkiksi vain erillisessä hinnastossa.

Esittämistavalla on merkitystä myös silloin, kun markkinoinnissa tarjotaan lyhennysvapaata jaksoa taloyhtiölainalle. Lyhennysvapaan jakson esittämistavan on helpotettava kuluttajan mahdollisuutta vertailla taloyhtiölainoja tai ylipäätään eri rahoitusvaihtoehtoja keskenään. Vaikka taloyhtiölainaan tarjotaan lyhennysvapaata jaksoa, markkinoinnissa on ensisijaisesti kerrottava rahoitusvastikkeen määrä, joka sisältää koron lisäksi lyhennyksen.

Taloyhtiölaina ja osakkaiden kollektiivinen vastuu

Taloyhtiölainoituksella myytävien asuntojen markkinoinnissa on lisäksi tuotava selkeästi esiin asunnon velaton hinta ja lainan ehtoihin liittyvät riskit, esim. korkojen nousun vaikutus rahoitusvastikkeen määrään.

Lisäksi on kerrottava siitä, että osakkaat vastaavat taloyhtiölainasta yhdessä. Yksittäisen osakkaan maksunlaiminlyöntien vuoksi taloyhtiö saattaa joutua veloittamaan vastikerästejä muilta osakkeenomistajilta. Koska uudiskohteita myydään varsin suurilla taloyhtiölainoilla, on tärkeää, että markkinoinnissa kerrotaan osakkaiden kollektiivisesta vastuusta.

Valinnainen vuokratontti -malli

Valinnainen vuokratontti -termi sisältää erilaisia malleja, joilla vuokramaalla sijaitsevasta rakennuksesta asunnon ostaneet voivat lunastaa omistajalta taloyhtiölle rakennuksen maapohjaa ja pienentää asuntoon liittyviä kuukausikustannuksia.

Ostajalle on tärkeää saada jo markkinoinnissa keskeiset tiedot ostettavan kohteen tontin lunastamisesta.

Esimerkkejä tietojen esittämisestä verkkomarkkinoinnissa

Esimerkeissä on mainittu asuntotietoasetuksen edellyttämistä tiedoista vain ne, joiden yhteydessä tulee antaa yhtenä kokonaisuutena taloyhtiölainaa ja valinnaista vuokratonttia koskevat seuraavat tiedot:

1) Taloyhtiölainoitus, maapohjan hallintamuoto ja asunnon hintatiedot

Myyntihinnan ja velattoman hinnan yhteydessä tulee esittää selkeästi ja kootusti samassa paikassa ainakin seuraavat tiedot:

  • tieto siitä, jos kohde on taloyhtiölainoitettu
  • maapohjan hallintamuoto
  • asuntokohtainen osuus taloyhtiölainasta
    • lainan korko (kiinteä tai marginaali + viitekorko)
    • lainan takaisinmaksuaika
    • millä korkotasolla rahoitusvastikkeen määrä on laskettu
    • rahoitusvastikkeeseen vaikuttavat viitekoron ja / tai marginaalin muutoksia koskevat ehdot.
  • tieto osakkaiden kollektiivisesta vastuusta.

Esimerkki:

Taloyhtiölainoitettu kohde, omalla tontilla

Myyntihinta  50 000 €
Velaton hinta 250 000 €
Asuntokohtainen osuus
taloyhtiölainasta
200 000 €

Yhtiölainan takaisinmaksuaika on 25 vuotta + rakennusaika. Viitekorkona on 12 kk euribor -korko ja marginaalina 0,8 %, jolloin kokonaiskorko on 1.1.2022 alkaen 0,8 %. Viitekoron muutokset vaikuttavat rahoitusvastikkeen määrään.

Taloyhtiölainasta on vastuussa jokainen osakas. Jos joku osakas ei maksa asuntokohtaista lainaosuuttaan taloyhtiölainasta, maksuvelvollisuus voi langeta viime kädessä muille osakkaille.

2) Vastikkeet

Jos taloyhtiölainan maksamiseen tarjotaan lyhennysvapaata jaksoa, on ensin kerrottava rahoitusvastikkeen määrä, joka sisältää lainaehtojen mukaisen koron ja lyhennyksen. Vasta tämän jälkeen voidaan ilmoittaa lyhennysvapaan jakson aikana maksettava rahoitusvastikkeen määrä, joka sisältää vain koron.

Ainakin seuraavat tiedot tulee antaa selkeästi yhtenä kokonaisuutena samassa paikassa:

  • hoitovastike
  • rahoitusvastike, joka sisältää koron ja lyhennyksen.
  • vastikkeiden yhteismäärä
  • näiden tietojen jälkeen vastikkeiden määrä lyhennysvapaan ajalta

Esimerkki

Hoitovastike / kk 200 €
Rahoitusvastike / kk

Rahoitusvastike sisältää lainan koron ja lyhennyksen. Se peritään, jos et maksa pois asuntokohtaista osuutta taloyhtiölainasta.
700 €
Vastikkeet yhteensä

Sisältää asuntokohtaisen hoitovastikkeen sekä taloyhtiölainan koron ja lyhennyksen.
900 €


Vastikkeet taloyhtiölainan lyhennysvapaan jakson ajan
(esim. 1.1.2021-1.1.2023 nykyhetken tiedoilla laskettuna)
:

Hoitovastike / kk 200 €
Rahoitusvastike ilman lainan lyhennystä / kk

Rahoitusvastike sisältää vain taloyhtiölainan koron.

120 €
Vastikkeet yhteensä / kk

Sisältää asuntokohtaisen hoitovastikkeen sekä taloyhtiölainan koron.

320 €

3) Valinnainen vuokratontti

Kun markkinoidaan asuntoa, joka on rakennettu valinnaiselle vuokratontille, asunnon hintatietojen yhteydessä on kerrottava:

  • maapohjan omistaja ja vuokranantaja
  • asunto-osakkeisiin kohdistuvan tontin osuuden vuokravastike kuukaudessa ja siihen liittyvät korotus- ja muut ehdot, jotka voidaan antaa esim. linkin kautta
  • osakkaan oikeudesta lunastaa asunto-osakkeisiin kohdistuva tontin osuus, sen lunastushinta ja ajankohta, lunastukseen liittyvät kustannukset ja lunastamisen vaikutus tontin vuokravastikkeeseen sekä lunastushinnan korotus- ja muut ehdot, jotka voidaan antaa esim. linkin kautta
  • tieto siitä, että tontin vuokravastikkeen maksaminen ei vähennä tontin osuuden lunastushintaa
  • yhteenlaskettuna asunnon velaton hinta ja tontin osuuden lunastushinta ja voimassaoloaika.

Esimerkki

Valinnainen vuokratontti: vuokranantaja ABCD-yhtymä

Asuntokohtainen tontin osuuden
vuokravastike / kk

  • Vastikkeen maksaminen ei vähennä tontin osan lunastushintaa.
  • Vuokraa tarkistetaan elinkustannusindeksin mukaisesti, kuitenkin vähintään 1 % vuodessa.
  • Linkki maanvuokrasopimukseen tai tieto siitä, mistä sen löytää.
110 €
Asunto-osakkeisiin kohdistuvan tontin osuuden lunastushinta asunnon valmistuessa (tai muu hinnan määritystä koskeva ajankohta)

Lisätietoa tontin osuuden lunastukseen liittyvistä kustannuksista, lunastushinnan muuttumiseen vaikuttavista sopimusehdoista ja lunastusmenettelystä tarkemmin täältä. [Linkki]

29 000 €
Asunnon velaton hinta + tontin osuuden lunastushinta yhteensä

Hinta voimassa 31.12.2022 saakka

 279 000 €

[1]  Kuluttaja-asiamiehen ja aluehallintovirastojen tekemästä selvityksestä 2020 taloyhtiölainoitettujen ja valinnaisella vuokratontilla olevien uudiskohteiden markkinoinnista ilmeni, että ostajan velvoitteet ja vastuut oli kerrottu epäselvästi ja tiedot olivat vaikeasti löydettävissä. Aluehallintovirastot selvittivät, miten ja millä tiedoilla näitä kohteita markkinoitiin verkossa ja painetussa mediassa. Vastaava todettiin myös valtionvarainministeriön työryhmän mietinnössä ”Selvitys keinoista ehkäistä kotitalouksien liiallista velkaantumista, Valtiovarainministeriön julkaisuja 2019:56”. Uudiskohteiden markkinoinnissa tiedot taloyhtiölainasta ja tulevista velvoitteista ovat usein puutteelliset.