Tiivistelmä
Kuluttaja-asiamies on määrännyt Aki Hyrkkönen Oy:lle kuluttajansuojalain 2 luvun 16 §:ssä tarkoitetun seuraavan kiellon 24.3.2026.
Kuluttaja-asiamies kielsi Aki Hyrkkönen Oy:tä markkinoimasta As Oy Hämeenkatu 3 ja As Oy Heinäpuisto nimisiin asunto-osakeyhtiöihin rinnastettavia lisärakentamisella käyttöön- otettavaksi tarkoitettuja asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavia asunto-osakkeita kuluttajille asuntokauppalain 2 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitetuin ehdoin, kun osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi ei ole asetettu perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalle asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitettua vakuutta
Kieltoa on noudatettava kiellon tiedoksiannosta lukien sadantuhannen (100.000) euron sakon uhalla.
Asian tausta
Kuluttaja-asiamiehelle on tullut Asunto Oy Hämeenkatu 3 koskevaa kohdetta koskeva ilmoitus ja kauppakirja, joka todentaa että Aki Hyrkkönen Oy on myynyt kohteesta asunnon kuluttajalle.
Rakennusluvan mukaan kohteessa on purettu ullakkotilat ja rakennettu lisäkerroksiin 24 uutta asuntoa. Loppukatselmuksen yhteydessä ei ole esitetty todistusta asuntokauppalain (AsKL) mukaisen suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisesta.
Kuluttaja-asiamies on lisäksi pyytänyt Tampereen rakennusvalvonnalta tiedot 1.1.2022 jälkeen Tampereen rakennusvalvonnan alueella tehdyistä lisärakentamishankkeista, jois-sa vanhaan asunto-osakeyhtiöön on rakennettu lisää asuntoja joko asuntoyhtiön kerrosalaa lisäämällä tai muuttamalla aikaisemmin liiketilana toiminutta tilaa asuinkäyttöön. Saadun selvityksen mukaan Aki Hyrkkönen Oy on toteuttanut Hämeenkatu 3 kohteen lisäksi osoitteessa Pirkankatu 16 (Asunto Oy Heinäpuisto) hankkeen, jossa rakennettu asuinkerrostaloon lisäkerros, johon on tullut 8 uutta asuntoa. Myöskään tässä kohteessa ei ole esitetty todistusta suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisesta.
Suorituskyvyttömyysvakuus tuo turvaa rakennusvirheiden varalta
AsKL:n 2 luvun 19 §:n mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus. Velvollisuus vakuuden asettamiseen on, kun asuntoja tarjotaan ostettavaksi jo rakennusvaiheen aikana (AsKL 2 luku 19 §) tai vasta rakennusvaiheen päättymisen jälkeen (AsKL 4 luku 3a §). Vakuus on lisäksi asetettava markkinoitaessa kuluttajille asunto-osakkeita, paitsi täysin uudesta valmistuneesta asunto-osakeyhtiöstä, myös kun on kyse aiempaan asunto-osakeyhtiöön toteutetusta AsKL 2:1c §:n mukaisesta lisärakentamisesta.
AsKL 2:19 c §:ssä on todettu erikseen po. vakuusvaatimuksen koskevan myös, kun lisära-kentamishankkeissa syntyneitä asuinhuoneistoja tarjotaan kuluttajien ostettavaksi. Lisära-kentamishankkeen AsKL 2:1 c § mukainen määritelmä:
”Jos yhtiölle myöhemmin rakennetaan uusia asuinhuoneistoja, joiden hallintaan oikeuttavia osakkeita ryhdytään tarjoamaan kuluttajan ostettavaksi ennen kuin uudet asuinhuoneistot on hyväksytty käyttöön otettavaksi, tämän lain säännökset (myös suorituskyvyttömyysvakuuden asettamista koskeva 2:19 §) perustajaosakkaasta koskevat sitä, joka merkitsee tai muuten omistaa uuden asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan osakkeen rakentamisvaiheen aikana.”
AsKL:n mukaisella ostettavaksi tarjoamisella tarkoitetaan 2 luvun 1 §:n mukaan yhtei-söosuuden tarjoamista sellaisin kuluttajaa sitovin ehdoin, ettei kuluttaja voi ilman seu-raamuksia vetäytyä kaupasta tai sellaisin ehdoin, että kuluttaja saa ilman seuraamuksia vetäytyä kaupasta, mutta varausmaksu ylittää neljä prosenttia sovitusta kauppahinnasta. AsKL:n mukaista ostettavaksi tarjoamista ei näin ollen ole pelkkä kohteen ennakko-markkinointi.
AsKL:n 1 luvun 4 §:n mukaan perustajaosakkaalla tarkoitetaan luonnollista henkilöä taikka yksityistä tai julkista oikeushenkilöä, joka merkitsee tai muuten omistaa asunto-osakkeen tai muun asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavan yhteisöosuuden rakentamisvaiheen aikana.
AsKL 4 luvun 3 a §:n mukaan, jos asuntoa myydään tai muuten markkinoidaan kuluttajalle sellaisesta asuntoyhteisöstä, joka ei ole ollut 2 luvun sääntelyn alainen (eli muut kuin rakentamisvaiheessa myytävät asunnot), myyjä on velvollinen huolehtimaan siitä, että yhteisön ja ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta 2 luvun 19 §:n mukainen vakuus. Vakuus on asetettava ennen kuin asuntoyhteisön rakennukselle tai lisää rakennetuille asunnoille haetaan rakennusvalvontaviranomaiselta loppukatselmusta. Vakuutta ei tarvita, jos kysymys on lisärakentamisesta ja asuntoja myy tai muuten markkinoi se asuntoyhteisö, jolle uudet asunnot on rakennettu.
AsKL:n 2:19 §:n mukaista suorituskyvyttömyysvakuutta koskeva sääntely on pakottavaa oikeutta asukkaiden ja asuntoyhtiön suojaksi. Toisin sanoen sillä, ettei asunto-osakeyhtiö jälkikäteen enää suorituskyvyttömyysvakuutta vaadi, ole asian kannalta merkitystä.
Suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisen valvonta
Kuluttaja-asiamiehen tehtävänä on selvittää, onko perustajaosakas laiminlyönyt vakuuden asettamista koskevan velvoitteensa ja markkinoidaanko asuntoja lainvastaisesti kuluttajien ostettavaksi sekä tarvittaessa ryhtyä toimenpiteisiin lainvastaisen markkinoinnin lopettamiseksi.
Kuluttaja-asiamiehen tehtävä on tutkia vakuuden asettamisvelvollisuuden edellytyksiä, asetetun vakuuden asianmukaisuutta tai vakuuden asettamatta jättämisen oikeellisuutta.
Rakennusvalvontaviranomaisen tehtäviin ei kuulu tutkia AsKL:n soveltamista tältä osin.
Kuluttajansuojalain soveltaminen asiaan
Kuluttajansuojalaki koskee 1 luvun 1 §:n mukaan kulutushyödykkeiden tarjontaa, myyntiä ja muuta markkinointia elinkeinonharjoittajilta kuluttajille.
Kuluttajansuojalain 1 luvun 3 §:n kulutushyödykkeen määritelmä sisältää muun muassa asunnot ja kiinteistöt. Lisäksi asiassa tulevat katetuiksi luvun 4 §:n ja 5 §:n mukaiset kulut-tajan ja elinkeinonharjoittajan määritelmät. Kuluttajan ja elinkeinonharjoittajan määritelmät asuntokauppalaissa ja kuluttajansuojalaissa vastaavat asiallisesti toisiaan.
Markkinaoikeus on päätöksessä 555/2023 (kohdat 23.-32.) todennut lähtökohdaksi, että kulutushyödykkeitä voidaan saattaa markkinoille vain kyseisten hyödykkeiden ostettavaksi tarjoamista sääntelevän lainsäädännön mukaisin ehdoin ja rajoituksin.
Markkinaoikeuden käsittelemässä tapauksessa asuntokauppalaissa säädetyt edellytykset suorituskyvyttömyyden varalta ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista asetettavasta vakuudesta eivät olleet täyttyneet, ei asunto-osakkeita olisi saanut kyseisin tavoin markkinoida kuluttajille. Näin menettely oli katsottava antaneen kuluttajien kannalta sopimattomasta menettelystä markkinoinnissa ja asiakassuhteissa annetun valtioneuvoston asetuksen 1 §:n 8 kohdassa tarkoitetun perättömän vaikutelman ja menettely on näin ollen ollut kuluttajien kannalta 2 luvun 3 §:n perusteella sopimatonta ja 2 luvun 6 ja 7 §:ien perusteella harhaanjohtavaa.
Kuluttaja-asiamiehen kiellon edellytykset
Kuluttajansuojalain 2 luvun 16 §:n nojalla elinkeinonharjoittajaa voidaan, jos se on kulut-tajansuojan kannalta tarpeellista, kieltää jatkamasta tämän luvun säännösten tai niiden nojalla annettujen säännösten vastaista menettelyä taikka uudistamasta sellaista tai siihen rinnastettavaa menettelyä. Kieltoa on tehostettava uhkasakolla, jollei se erityisestä syystä ole tarpeetonta.
Kuluttajansuojalain 2 luvun 17 §:n nojalla kuluttaja-asiamies voi määrätä 16 §:ssä tarkoitetun kiellon sen mukaan kuin Kilpailu- ja kuluttajavirastosta annetun lain 10 §:ssä säädetään:
”Kuluttaja-asiamies voi määrätä kiellon asiassa, joka ei ole lain soveltamisen kannalta huomattava. Kuluttaja-asiamiehen päätöksestä tulee ilmetä, mistä lukien kieltoa on noudatettava. Kuluttaja-asiamiehen päätökseen ei saa hakea muutosta valittamalla. Se, johon kielto kohdistuu, voi saattaa päätöksen hakemuksella markkinaoikeuden käsiteltäväksi 30 päivän kuluessa sen tiedoksisaannista. Muutoin päätös jää pysyväksi. Päätöstä on noudatettava, jollei markkinaoikeus toisin määrää. Kuluttaja-asiamies voi asettaa kiellon tehosteeksi uhkasakon. Uhkasakon tuomitsemisesta maksettavaksi päättää markkinaoikeus.”