PHM Finland Oy / Oulun Kiinteistötieto Oy (kuuleminen 30.6.2026 asti)

Ilmoittajan näkemys yrityskaupasta

1. Yrityskauppa ja osapuolet

Kilpailu- ja kuluttajavirastolle (KKV) on 18.6.2026 ilmoitettu yrityskauppa, jossa PHM Finland Oy (PHM Finland tai Ilmoittaja) hankkii yksinomaisen määräysvallan Oulun Kiinteistötieto Oy:ssä tytäryhtiöineen (Kiinteistö-Tahkola tai Kohde).

Ilmoittaja on osa Norvestor-rahastojen omistamaa PHM Group -kiinteistöpalvelukonsernia, jonka ydinliiketoiminta Suomessa muodostuu peruskiinteistöhuoltopalveluiden tarjoamisesta (pääasiassa asuinkiinteistöille), minkä lisäksi se tarjoaa myös teknistä kiinteistöhuoltoa, erillisveloitettavaa siivousta, maaurakointia, piensaneerauksia ja rakennusautomaatiopalveluja. Suomessa PHM Group toimii konserniyhtiöiden lisäksi paikallisyhtiöidensä[1] kautta. Ilmoittaja ei tarjoa isännöinti- tai siihen liittyviä palveluita lukuun ottamatta hyvin pienimuotoista toimintaa Mäntyharjulla. Ilmoitettavalla yrityskaupalla Ilmoittaja laajentaisikin Suomen palvelutarjontaansa isännöintipalveluihin.

Kohde tarjoaa ydinliiketoimintanaan isännöintipalveluita erityisesti asuinkiinteistöille, minkä lisäksi se tarjoaa kiinteistökirjanpitoa sekä vuokra- ja kiinteistönvälityspalveluita Suomessa 16 paikkakunnalla. Kiinteistö-Tahkolaan kuuluva Pre-Ohjelmistot Oy tarjoaa valtakunnallisesti isännöinnin IT-palveluita, kuten digitaalista isännöintijärjestelmää Premistä. Kohde ei tarjoa kiinteistöhuoltopalveluita.

2. Ilmoittajan näkemys relevanteista markkinoista ja osapuolten markkinaosuudet

Osapuolilla ei ole merkityksellisiä horisontaalisia tai vertikaalisia yhteyksiä. Selvyyden vuoksi todetaan, että alalla on toimijoita, kuten Tapiolan Lämpö Oy, Braleva Kiinteistöpalvelut Oy, Lännen Palveluyhtiöt Oy ja Odevo-konserni, sekä useita paikallisia toimijoita, jotka tarjoavat Ilmoittajan käsityksen mukaan sekä isännöinnin että kiinteistöhuollon palveluita itse tai alihankinnan avulla. Osapuolten asiakaskunta, asunto-osakeyhtiöt ja muut kiinteistönomistajat, hankkivat usein sekä isännöinti- että kiinteistöhuoltopalveluita, minkä vuoksi alla tarkastellaan näitä ydinliiketoimintoja tarkemmin.

KKV on päätöskäytännössään tarkastellut kiinteistöhuoltopalveluiden osalta erikseen peruskiinteistöhuoltoa ja teknisten palveluiden segmenttejä (jaotellen nämä edelleen asuin- ja muille kiinteistöille) sekä siivouspalveluita, piensaneerausta ja maanrakennuspalveluita. Markkinoiden maantieteellistä ulottuvuutta on tarkasteltu alueellisesti 10–25 kilometrin säteellä. Isännöintipalveluiden osalta KKV on aiemmin tarkastellut erikseen liikekiinteistö- ja asuinkiinteistöomaisuuden hallinnointipalveluita. Tapauskäytäntö on näiden osalta vähäistä, mutta ainakin tietyissä tilanteissa isännöintipalveluita on tarkasteltu paikallisesti tai alueellisesti. Ilmoittajan mukaan isännöintiä voi kuitenkin tarkastella valtakunnallisesti, sillä isännöintipalvelut ovat yhä enenevässä määrin niiden tuotantopaikasta riippumattomia.

Yllä todettu huomioiden ja koska osapuolten markkinaosuudet pysyvät myös niiden ydinliiketoiminnoissa maltillisina, ei Ilmoittajan mukaan asiassa ole tarpeen määritellä tarkasti relevantteja markkinoita. Ilmoittaja on kuitenkin tarkastellut osapuolten osuuksia sekä valtakunnallisesti että alueellisesti asuinkiinteistöille tarjottavissa peruskiinteistöhuoltopalveluissa ja isännöintipalveluissa alueilla, joissa molemmilla osapuolilla on toimintaa (pääkaupunkiseudulla, Nurmijärvellä, Rovaniemellä, Kuopiossa sekä Turun, Tampereen, Seinäjoen, Jyväskylän ja Oulun alueella).

Peruskiinteistöhuoltopalveluissa on runsaasti kilpailua sekä valtakunnallisesti että alueellisesti. Asuinkiinteistöille tarjottavissa peruskiinteistöhuoltopalveluissa Ilmoittajan osuus on arviolta [20–30] prosenttia markkinan valtakunnallisen kokonaiskoon ollessa noin 900 miljoonaa euroa. Muita merkittäviä toimijoita ovat esimerkiksi ISS Palvelut Oy, Luotea Oyj, SOL-konserni ja Alltime Group Oy. Alueellisesti tarkasteltuna Ilmoittajan osuus pysyisi edelleen maltillisena. Korkeimmilleen, [30–40] prosenttiin, osuus nousee Kuopiossa. Ilmoittajan osuus on hyvin maltillinen, [0–5] prosenttia, muille kuin asuinkiinteistöille tarjottavissa peruskiinteistöhuoltopalveluissa Suomessa ja myös kokonaisuutena tarkasteltuna osuus jää alle 10 prosenttiin peruskiinteistöhuoltopalveluissa. Ilmoittajan osuus on myös hyvin matala teknisessä kiinteistöhuollossa pysyen joka tapauksessa alle 10 prosentissa. Vastaavasti maanrakennus- ja piensaneerauspalveluissa osuus pysyy [0–5] prosentissa.

Asuinkiinteistöille tarjottavissa isännöintipalveluissa Kohteen ja osapuolten yhteenlaskettu osuus pysyy hyvin matalana, alle 10 prosentissa valtakunnallisesti markkinan kokonaiskoon ollessa konservatiivisesti arvioituna noin 483 miljoonaa euroa. Isännöintipalvelut ovat pirstaloituneita sekä valtakunnallisesti että alueellisesti merkittävimpien toimijoiden ollessa esimerkiksi Odevo-konserni (osuus [20–30] %) ja Oiva Isännöinti Oy (osuus arviolta [10–20] %). Kohteen osuus pysyy myös alueellisessa tarkastelussa päällekkäisillä paikkakunnilla matalana, pääosin alle 20 prosentissa.

Korkeimmilleen molempien osapuolten osuudet nousevat Oulun alueella (Ilmoittajan osuus peruskiinteistöhuoltopalveluissa asuinkiinteistöille [20–30] % ja Kohteen osuus isännöintipalveluissa [10–20] %) sekä Rovaniemellä (Ilmoittajan osuus [20–30] % ja Kohteen osuus [20–30] %). Molemmilla alueilla on runsaasti kilpailua sekä peruskiinteistöhuollossa (merkittäviä toimijoita Oulussa ovat esimerkiksi Luotea, SOL, ISS Palvelut, Alltime Group ja Huoltia Oy sekä Rovaniemellä muiden valtakunnallisten toimijoiden lisäksi RTK-Palvelut Oy) että isännöintipalveluissa (merkittäviä toimijoita ovat esimerkiksi Oulussa Oiva Isännöinti, Odevo, OIT Isännöinti Oy, Kodin Isännöinti Oy ja Reim Group Oy sekä Rovaniemellä Odevo, Kodin Isännöinti, OunasIsännöinti Oy, Kotila Isännöinti Oy ja Isännöintipalvelu JES Oy).

3. Ilmoittajan näkemys yrityskaupan kilpailuvaikutuksista

Yllä todetusti osapuolten toimintojen välillä ei ole merkityksellisiä horisontaalisia tai vertikaalisia yhteyksiä, eikä osapuolille synny muutoinkaan kykyä tai kannustinta poissulkea kilpailijoita yrityskaupan seurauksena. Kiinteistöhuollon ja isännöinnin markkinat ovat pirstaloituneet sekä valtakunnallisesti että alueellisesti, osapuolilla ei ole huomattavaa markkinavoimaa, eikä yrityskauppa vahvista osapuolten asemaa millään segmentillä.

Vaikka osapuolilla on yhteistä asiakaskuntaa, eivät tarjottavat palvelut ole sidoksissa toisiinsa: asiakkaat hankkivat hallinnointi- ja kiinteistöhuoltopalvelut lähtökohtaisesti erillisinä kokonaisuuksina. Vaikka isännöitsijä avustaa taloyhtiöitä esimerkiksi huoltopalveluiden hankinnan käytännöntyössä, päätökset hankinnoista sekä niihin liittyvän sopimuksen tekee aina taloyhtiö. Isännöintipalveluiden kilpailutusta ohjaa lisäksi Asunto-osakeyhtiön isännöintitehtäväluettelo, joka ohjaa taloyhtiöitä hankkimaan isännöintipalvelut omina kokonaisuuksinaan.

Yrityskauppa ei myöskään aiheuta tietojenvaihtoon liittyviä ongelmia: Kohde tulee toimimaan itsenäisenä Ilmoittajan tytärkonsernina omalla operatiivisella henkilöstöllään sekä tietojärjestelmillään. Yrityskaupan myötä osapuolille ei myöskään synny kannustinta poissulkea kilpailijoita, sillä tällainen toiminta käytännössä pakottaisi Kohteen rikkomaan esimerkiksi isännöinnin eettisiä ohjeita vaarantaen siten asiakassuhteet ja ollen myös yleisesti vakava maineriski.

Yllä olevaa vasten ilmoitettava yrityskauppa ei olennaisesti estä tehokasta kilpailua, ja se tulee hyväksyä.

 

[1]     Aina Kiinteistöpalvelut Oy, Cateva Oy, Cateva Sähköurakointi Oy, EP:n Kiinteistöhuolto Oy, Eurajoen Kiinteistöpalvelu Oy, Golden Shine Oy, Green Carpet Mattopalvelut Oy, Helmi Saneerauspalvelut Oy, HH-kiinteistöpalvelut Oy, J.K. Kunnossapito Oy, Joensuun Seudun Talohuolto Oy, JS Fastighetsservice Ab Oy, Pieksamäen Seudun Talohuolto Oy, Kallaveden Talohuolto Oy, Kanta-Hämeen Kiinteistöala Oy, Keski-Suomen Talonmiespalvelu Oy, Kiinteistö Oy Timpurinkatu 4, Kiinteistö Oy Porrassalmenkatu 1, Kiinteistöhoito Juhala Oy, Kiinteistöhuolto Jurvelin Oy, Kiinteistöhuolto Honkapää Oy, Kiinteistöhuolto J. Rusanen Oy, Kiinteistöhuolto Kantola Oy, Kiinteistöhuolto Lyijynen Oy, Kiinteistöhuolto Rantanen Oy, Kiinteistöhuolto Rovaniemi Oy, Kiinteistöhuolto 3 J Oy, Kiinteistöpalvelu Kukkonen Oy, Kiinteistöpalvelu Tim Turunen Oy, Kiinteistöpalvelut Laine & Nummisto Oy, Kotikatu Oy, Kotikatu Jokilaakso Oy, Kotipolun Pihaportti Oy, Kotkan Kiinteistöpalvelu Oy, Kouvolan Talohuolto Oy, Luotsi Kiinteistöpalvelut Oy, Meranti Siivouspalvelut Oy, Moxley Oy, Nokian Kiinteistöhuolto Oy, Nokian Saneeraus Asiantuntijat Oy, OMA Huolto Kiinteistöpalvelu Oy, P Kiinteistöpalvelut Oy, PHM Liikekiinteistöt Oy, Pirkanmaan Duo siivouspalvelut Oy, Pirkan Ympäristöpalvelut Oy, PK Kuivaus Oy, Porvoon Huoltomiehet Oy, Punavaara Oy, Purkat Oy, Raahen Talonhoito Oy, Rauman Pihapojat Oy, Savon Talohoito Sth Oy, Talo- ja Konepalvelut Sommar Oy, Tankkipojat Oy, TL-Maint Oy, Totopro Oy, TR-Kiinteistöhuolto Oy, Turun Kiinteistöässä Oy, Unce Oy, Vakka-Suomen Talohuolto Oy, Valkeakosken Kiinteistöpalvelu Oy, Vammalan Talonmies- ja Siivouspalvelu Oy, Viherkehä Oy ja Vihdin Rakennustekniikka VRT Oy.