Omakotitalon myymisessä on tärkeintä tietää, mitä myy. Myyjälle on laissa asetettu laaja tiedonantovelvollisuus itse rakennuksesta, tontista ja myös alueesta, jolla kiinteistö sijaitsee.
Myyjän vastuu informaation antamisesta ostajalle ei poistu sillä, että hän palkkaa kiinteistönvälittäjän tai teettää kuntotarkastuksen. Välittäjä ja kuntotarkastaja vastaavat vain siitä, että he tekevät työnsä ammattitaitoisesti.
Selvitä seuraavat asiat ja hanki asiakirjat, jos myyt taloa itse:
- asunnon tyyppi eli onko kyseessä pientalo- vai vapaa-ajan asunto
- onko myytävänä kiinteistö, sen määräosa tai määräala vai rakennus vuokramaalla
- alueen kaavoitustilanne, mahdolliset rakennuskiellot ja kaavoitusviranomaisen yhteystiedot
- jos talo on uudehko, sen rakennusluvat, piirustukset ja rakennustarkastusasiakirjat
- kiinteistön sijaintikunta sekä kaupunginosa tai kylä, kiinteistötunnus ja lähiosoite
- maa-alueen pinta-ala
- rakennusoikeus
- kiinteistöön kuuluvat rakennukset ja muut rakennelmat, kuten leikkimökki tai huvimaja
- alueen käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset
- vuokramaasta vuokranantaja, vuokrasopimus, jäljellä oleva vuokra-aika, vuokran suuruus ja vuokraoikeuden siirtoa koskevat rajoitukset
- kiinnitykset, ostajan maksettaviksi tulevat maksut sekä muut rasitukset ja rasitteet
- rakennuksen käyttöönottovuosi tai arvio siitä
- pääasiallinen rakennusmateriaali, kattotyyppi ja katon päällystemateriaali ja lämmitysjärjestelmä
- huoneluku ja pinta-ala, eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin
- keskimääräiset lämmityskustannukset
- energiatodistus vaaditaan pääsääntöisesti kaikilta niiltä rakennuksilta, joita koskevat myös rakentamismääräysten vaatimukset. Energiatodistuksen hankinnasta vastaa rakennuksen omistaja (tai joissain tapauksissa rakennuksen haltija). Lisätietoja energiatodistuksesta.
- kartta alueen rajoista
- rakennuksen pohjapiirros
Talon kunto
Jokainen omakotitalon ostaja on kiinnostunut siitä, missä kunnossa talo on. Myyjän on kerrottava talon iästä, vioista ja korjauksista totuudenmukaisesti. Myyjä ei voi salata ilmiselvää vesivahinkoa ja toivoa, ettei ostaja esitä vaateita. Toisaalta ostajankin pitää ymmärtää ikääntyneen talon korjaus- ja huoltotarpeet.
Jos esimerkiksi 50-vuotiaassa talossa on alkuperäinen peltikatto,
- myyjän on syytä kertoa ostajalle, jos katto on vuotanut
- myyjän ei tarvitse erikseen huomauttaa ostajalle, että katto tarvitsee huoltoa tai uusimista
Kuntotarkastus ei ole pakollinen.
- Jos et tiedä riittävästi talon kunnosta eikä ostajakaan osaa arvioida sitä omalla tietämyksellään, huolellisesti tehty kuntotarkastus voi kertoa, mitkä ovat rakennuksen mahdolliset ongelmakohdat
- Tavanomaisessa kuntotarkastuksessa tutkitaan kuitenkin vain talon pinnat, joten siinä ei yleensä havaita esimerkiksi rakenteissa piilossa olevaa kosteutta
Myyjän vastuu tiedoista
Myyjä vastaa aina ostajalle asunnosta antamistaan tiedoista.
Jos käytät kiinteistönvälittäjää myymisessä, muista, että
- vastaat tiedoista, jotka välittäjä antaa ostajalle
- vastaat myös siitä, jos ostaja ei saa jotakin tarpeellista tietoa
- välittäjä vastaa välitystehtävänsä lainmukaisuudesta ja laadusta
Huolehdi, että välityssopimuksen kiinteistön tietoja koskevaan osioon tulee kirjatuksi kaikki kiinteistöä koskevat merkittävät asiat. Jos välittäjä ei kerro niitä ostajalle, hän vastaa asiasta.
Jos talon huoltohistoria on esim. ruutuvihkoon kirjattuna, se kannattaa näyttää ostajaehdokkaalle.
Ostotarjous
Myyjälle tehty ostotarjous ei kiinteistönkaupassa ole samalla tavoin sitova kuin asunto-osakkeiden kaupassa. Tarjouksen perumisesta ei joudu maksamaan vakiosopimussakkoa tai menettämään koko käsirahaa.
Kiinteistönkaupassa osapuolia sitoo vain maakaaren määrämuodossa tehty esisopimus, jonka kaupanvahvistaja vahvistaa. Esisopimusmenettelyä käytetään kuitenkin varsin harvoin.
Jos jompikumpi osapuoli peruu kaupanteon tarjouksen hyväksymisen jälkeen, hänen on korvattava toiselle osapuolelle kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset, esim. ilmoittelusta ja kiinteistöön tutustumisesta. Jos ostaja on maksanut käsirahan, myyjän on palautettava siitä osa, joka ylittää nämä kustannukset.
Kauppakirja
Kiinteistökaupan kauppakirjassa pitää näkyä ainakin
- kiinteistön luovutustarkoitus
- kiinteistön yksilöintitiedot
- myyjän ja ostajan tiedot
- kauppahinta ja muu vastike
Kaupantekoon on kutsuttava mukaan virallinen kaupanvahvistaja, joka vahvistaa kaupan kaikkien allekirjoittajien tai asiamiesten läsnäollessa.
Maanmittauslaitoksen ylläpitämässä kiinteistökaupan verkkopalvelussa omakotitalon kaupan voi tehdä myös sähköisesti.
Kauppakirjaan on syytä kirjata paljon muutakin, esimerkiksi tiedot
- omistus- ja hallintaoikeuksien sekä vaaranvastuun siirtymisestä
- sähkö-, lämpö- ja vesisopimusten siirrosta
Kauppakirjoissa käytetään usein vakiolausekkeita, jotka ilmaisevat, että talo on ikääntynyt ja perustiedot kiinteistöstä on annettu. Vakiolausekkeita ovat esimerkiksi
- ”Ostajat ovat huolellisesti tutustuneet kaupan kohteeseen ja hyväksyvät sen siinä kunnossa kuin se viimeksi esiteltäessä oli”
- ”Myyjä vakuuttaa antaneensa kaikki ne tiedossaan olevat tiedot ja niissä mahdollisesti ennen kauppaa tietoonsa tulleet muutokset, jotka ovat saattaneet kaupan päättämisessä vaikuttaa ostajan ratkaisuihin”
Vakiolausekkeet ovat tärkeitä viestejä esimerkiksi sen selvittämiseksi, että talo on ikääntynyt ja perustiedot kiinteistöstä on annettu. Pelkästään niiden käyttäminen ei poista myyjän vastuuta kaupanteon jälkeen ilmenevistä tieto- tai laatuvirheistä.
Jos taloon on tehty kuntotarkastus, kauppakirjaan kannattaa merkitä, että ostaja on saanut kyseisen kuntotarkastuskertomuksen ennen kaupantekoa. Silloin ostaja on myös saanut tiedon siitä, millaisia mahdollisia riskipaikkoja talossa on.
Kiinteistönvälittäjän velvollisuus on laatia asianmukainen kauppakirja. Jos välittäjää ei ole,kauppakirjan laatimispalvelun voi ostaa välitys- tai asianajotoimistolta tai pankilta.
Kiinteistökaupan verkkopalvelu, Maanmittauslaitos