Omakotitalon ostaminen
Ostajan pitää aina tarkastaa omakotitalo, sen ulkorakennukset, tontti ja rajat huolella ennen kaupantekoa. Asioista, jotka olisi voinut normaalitarkastuksessa huomata, ei voi jälkikäteen vaatia hyvitystä. Talon asiapapereihin tulee tutustua tarkkaan, ne sisältävät tärkeää tietoa myyntikohteesta.
Jos olet kiinnostunut talosta, pyydä uusi yksityisnäyttö perusteellista tarkastusta varten. Koputtele seiniä ja pesuhuoneen laattoja, kurkistele autotallin tavaroiden taakse, tutki ala- ja yläpohjat taskulampulla, käy katolla ja kellarissa ja haistele ilmanlaatua.
Lisäksi alkuvaiheessa kannattaa selvittää, miten talon vesi- ja jätevesihuolto on järjestetty.
Kuntotarkastusta ei ole pakko tehdä. Talon ostossa ensikertalaisen, jolla ei ole lähipiirissä käytettävissä alan asiantuntemusta, kannattaa kuitenkin teettää ammattitaitoinen kuntotarkastus, jos myyjä ei ole sitä tehnyt.
Tavanomainen kuntotarkastus ei välttämättä tuo esiin piileviä virheitä, mutta se on hyvä apu saada tietoa rakennuksen perusasioista, riskipaikoista ja tulevista remonttitarpeista.
Kysele kiinteistönvälittäjältä ja myyjältä talon korjaus- ja huoltohistoriaa. Joskus sellainen on olemassa kirjallisesti, esimerkiksi ruutuvihossa.
Tarvittavat tiedot ja asiapaperit
Kiinteistön kaupassa välttämättömiä tutustumisen kohteita ovat lainhuuto- ja rasitustodistus sekä kiinteistörekisteriote karttoineen.
Jos taloa välittää kiinteistönvälittäjä, hänen pitää esittää tarvittavat asiapaperit ostajalle ja antaa esitteessään tietyt asetuksen määrittelemät tiedot.
-
- asunnon tyypistä – onko kyseessä pientalo- vai vapaa-ajan asunto
- onko myytävänä kiinteistö, sen määräosa tai määräala vai rakennus vuokramaalla
- alueen kaavoitustilanne, mahdolliset rakennuskiellot ja kaavoitusviranomaisen yhteystiedot
- jos talo on uudehko tai vanhassa kohteessa on tehty lisärakentamista, sen rakennusluvat, piirustukset ja rakennustarkastusasiakirjat
- kiinteistön sijaintikunta sekä kaupunginosa tai kylä, kiinteistötunnus ja lähiosoite
- maa-alueen pinta-ala
- rakennusoikeus
- kiinteistöön kuuluvat rakennukset, varastot, leikkimökki tai huvimaja
- alueen käyttöä tai luovutusta koskevat rajoitukset
- vuokramaasta vuokranantaja, vuokrasopimus, jäljellä oleva vuokra-aika, vuokran suuruus ja vuokraoikeuden siirtoa koskevat rajoitukset
- kiinnitykset, ostajan maksettaviksi tulevat maksut sekä muut rasitukset ja rasitteet
- rakennuksen käyttöönottovuosi tai arvio siitä
- pääasiallinen rakennusmateriaali, kattotyyppi ja katon päällystemateriaali ja lämmitys- sekä vesi- ja viemärijärjestelmä
- huoneluku ja pinta-ala, eriteltyinä asuintiloihin ja muihin tiloihin
- energiatodistus vaaditaan pääsääntöisesti kaikilta niiltä rakennuksilta, joita koskevat myös rakentamismääräysten vaatimukset. Energiatodistuksen hankinnasta vastaa rakennuksen omistaja (tai joissain tapauksissa rakennuksen haltija).
- keskimääräiset lämmityskustannukset
- kartta alueen rajoista
- rakennuksen pohjapiirros.
Asunnosta annetut markkinointitiedot ovat tärkeitä.
Jos esitteessä on rakennuksen kunnon kohdalla merkintä ”Hyvä”, ostajalla on lähtökohtaisesti oikeus odottaa saavansa ikäänsä nähden hyväkuntoisen talon.
”Tyydyttävä” ja ”Välttävä”- merkinnät viittaavat usein talon ikääntymiseen ja huolto- ja korjaustarpeisiin. ”Huono”-merkinnällä ja ”Purkukuntoiselta”- talolta ei luonnollisesti pidä odottaa liikoja.
Ostotarjous kannattaa tehdä kirjallisesti
Myyjälle tehty ostotarjous ei kiinteistönkaupassa ole samalla tavoin sitova kuin asunto-osakkeiden kaupassa. Tarjouksen perumisesta ei joudu maksamaan vakiosopimussakkoa tai menettämään koko käsirahaa.
Kiinteistökaupassa osapuolia sitoo lain muotovaatimukset täyttävä esisopimus (maakaaren määrämuoto), jonka kaupanvahvistaja vahvistaa. Esisopimusmenettelyä käytetään kuitenkin varsin harvoin.
Jos jompikumpi osapuoli peruu kaupanteon tarjouksen tms. vapaamuotoisen esisopimuksen jälkeen, hänen on korvattava toiselle osapuolelle ilmoittelusta, kiinteistöön tutustumisesta ja muista kaupantekoon liittyvistä tarpeellisista toimista aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.
Jos käsirahaa on maksettu, siitä pitää palauttaa osa, joka ylittää nämä kustannukset.
Kauppakirja pitää tehdä kirjallisesti
Kiinteistönkaupan kauppakirja pitää tehdä kirjallisesti. Lain mukaan kauppakirjassa pitää näkyä ainakin
- kiinteistön luovutustarkoitus
- kiinteistön yksilöintitiedot
- myyjän ja ostajan tiedot
- kauppahinta ja muu vastike.
Kauppakirjaan on syytä kirjata paljon muutakin, esimerkiksi tiedot omistus- ja hallintaoikeuksien sekä vaaranvastuun siirtymisestä ja sähkö- ja LVI-liittymäsopimusten siirrosta.
Kaupantekoon kutsutaan mukaan virallinen kaupanvahvistaja, joka vahvistaa kaupan kaikkien allekirjoittajien tai asiamiesten läsnä ollessa.
Kiinteistönvälittäjän velvollisuus on laatia asianmukainen kauppakirja.
Jos välittäjää ei ole, kauppakirjan laatimispalvelun voi ostaa välitys- tai asianajotoimistolta tai pankilta.
Jos myyjä myy taloa itse ja olet epävarma siitä, tuleeko kauppakirja laadituksi oikein, ehdota myyjälle palvelun ostamista luotettavalta ammattilaiselta.
-
Esimerkkejä vakiolausekkeista
- Ostajat ovat huolellisesti tutustuneet kaupan kohteeseen ja hyväksyvät sen siinä kunnossa kuin se viimeksi esiteltäessä oli” ja
- Myyjä vakuuttaa antaneensa kaikki ne tiedossaan olevat tiedot ja niissä mahdollisesti ennen kauppaa tietoonsa tulleet muutokset, jotka ovat saattaneet kaupan päättämisessä vaikuttaa ostajan ratkaisuihin.
Tällaiset vakiolausekkeet ovat tärkeitä viestejä esimerkiksi sen selvittämiseksi, että talo on ikääntynyt ja perustiedot kiinteistöstä on annettu. Ne eivät kuitenkaan yksinään poista myyjän vastuuta kaupanteon jälkeen ilmenevistä tieto- tai laatuvirheistä.
Lainhuutoa haetaan Maanmittauslaitokselta
Kiinteistönostajan on haettava lainhuutoa kuuden kuukauden sisällä kaupanteosta. Lainhuudatus on kiinteistön omistusoikeuden kirjaamista lainhuuto- ja kiinnitysrekisteriin. Lainhuudatuksessa tarkastetaan myös luovutuksen pätevyys.
Lainhuutoa haetaan maanmittauslaitokselta, jonka toimialueella huudatettava kiinteistö sijaitsee. Lainhuutohakemuksen voi tehdä itse tai tehtävän voi antaa kiinteistönvälittäjälle tai pankille. Hakemukseen liitetään alkuperäinen kauppakirja liitteineen. Varainsiirtovero pitää maksaa ennen lainhuutohakemusta.