Omakotitalon virheet

Omakotikiinteistössä voi olla hyvitykseen oikeuttava virhe esimerkiksi silloin, jos se ei vastaa sovittua tai jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellistä, harhaanjohtavaa tai puutteellista tietoa. Usein kyse on salaisesta virheestä, eli sellaisesta virheestä, josta myyjäkään ei ole tiennyt.

Kiinteistössä on myyjän vastuulle kuuluva laatuvirhe, jos

  • kiinteistö ei ole sellainen kuin on sovittu
  • myyjä on antanut virheellistä, harhaanjohtavaa tai puutteellista tietoa kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kaupasta päättämiseen tai kauppahintaan
  • myyjä on jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin edellä mainitusta asiasta
  • kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä ostaja voi myydyn kaltaiselta kiinteistöltä kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kattavaa listaa laatuvirheistä ei ole mahdollista tehdä. Laatuvirheitä voivat olla esimerkiksi pinta-alavirheet, kosteus- ja homevauriot, puutteet vesi- tai viemärijohdoissa tai lämmitysjärjestelmässä tai perustusten virheellisyydestä johtuvat viat.

Omakotitalokaupan virhetyyppejä

  • Sopimuksenvastaisuus

    Kaupan kohteen tulee ominaisuuksiltaan vastata kauppakirjaan kirjattua tai muuten osapuolten sopimaa.

    Suullisten sopimusten varaan ei kannata jäädä, vaan kaikki tärkeät asiat on syytä kirjata kauppakirjaan.

    Kiinteistön kaupassa kiinteistöön katsotaan kuuluvaksi sen ainesosat ja tarpeisto, jollei muuta ole sovittu. Esimerkiksi pihalle istutetut kasvit, polttopuut, öljysäiliössä oleva öljy tai postilaatikko kuuluvat kauppaan, ellei toisin sovita. Sama koskee talon tarpeistoesineitä, joita ovat esimerkiksi jää- ja pakastekaappi, astianpesukone ja liesi.

    Myyjän virhevastuuta on sopimusehdolla mahdollista rajoittaa, mutta tämän tulee tapahtua yksilöidysti. Yleisillä vastuunrajoitusehdoilla ei vastuuta voi rajoittaa, vaan sopimuksessa tulee täsmällisesti yksilöidä, mistä kaupan kohteessa olevasta puutteesta myyjä ei vastaa. Usein kauppakirjoissa käytettävillä ”kohde myydään siinä kunnossa kuin se on” -ehdoilla ei ole merkitystä myyjän vastuuta arvioitaessa.

  • Tiedonantovirhe

    Myyjän on virhevastuun uhalla annettava ostajalle tieto sellaisista kaupan kohteen ominaisuuksia koskevista seikoista, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kaupasta päättämiseen.

    Myyjän tulee kertoa etenkin sellaisista seikoista, joiden osalta kiinteistö poikkeaa vastaavanlaisista kiinteistöistä.

    Myyjän tulee muun muassa kertoa, jos

    • rakennus poikkeaa kunnoltaan tai rakennusmateriaaleiltaan siitä, mitä samanikäisiltä rakennuksilta voi yleensä edellyttää
    • jokin seikka hankaloittaa kiinteistön käyttämistä aiottuun tarkoitukseen
    • jossakin kauppaan kuuluvassa koneessa tai laitteessa on vikaa.
    • Myyjän tulee kertoa sekä tiedossaan olevista puutteista että sellaisista puutteista, joista hänellä on konkreettisia epäilyksiä.

    Mikäli myyjä on epävarma antamansa tiedon oikeellisuudesta, hänen on virhevastuun välttääkseen mainittava siitä ostajalle.

    Myyjän vastuun syntymisen edellytyksenä on, että tiedonantovirheen voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, ettei ostaja olisi oikeiden tietojen valossa tehnyt kauppaa sovitulla kauppahinnalla.

    Vähämerkitykselliset tiedonantopuutteet eivät aiheuta myyjälle vastuuta. Vastuuta arvioitaessa voidaan korjauskustannusten lisäksi huomioida virheen merkitys muutoinkin – esimerkiksi asumiskelpoisuuden ja –viihtyisyyden kannalta.

    Myyjä vastaa virhevastuun perustavista tiedoista tai tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä myös silloin, kun tiedon on antanut myyjän kiinteistönvälittäjä. Välitysliikkeen mahdollinen oma korvausvastuu ostajalle ei sulje pois myyjän virhevastuuta.

    Lue tarkemmin omakotitalon myymisestä

  • Salainen virhe

    Salainen virhe on kyseessä, jos myyjä ei tiennyt eikä hänen olisi pitänytkään tietää virheestä eikä ostajakaan ole sitä ennakkotarkastuksessa voinut havaita. Esimerkiksi kosteus- ja homevauriot ovat usein salaisia virheitä.

    Salaisen virheen tapauksissa virhekynnys on korkeampi kuin muissa virhetapauksissa. Myyjältä voi vaatia hyvitystä vain, jos talo salaisen virheen vuoksi poikkeaa merkittävästi vastaavan ikäisistä, -hintaisista ja -kuntoisista taloista.

    Arvioitaessa mitä ostaja voi perustellusti kiinteistöltä edellyttää, on erityistä huomiota kiinnitettävä rakennusten ikään ja niihin tehtyihin peruskorjauksiin. Mitä uudemmasta rakennuksesta on kysymys, voi edellyttää sitä parempaa kuntoa ja nykyaikaisempaa rakennustapaa.

    Ostaja voi edellyttää, että kiinteistöllä olevat rakennukset on rakennettu rakennusaikana yleisen ja hyväksyttävänä pidetyn rakennustavan mukaisesti, ja myöhemmät korjaukset on tehty korjausajankohtana hyväksytyllä rakennustavalla.

    Salaisen virheen merkittävyyden arviointi tehdään tapauskohtaisesti ja kokonaisharkintana.  Salaisen virheen merkittävyyteen voi vaikuttaa kohteen iän ja kauppahinnan lisäksi muun muassa sille, ovatko vauriot odottamattomia, miten laajoja ne ovat ja miten pitkä korjausaika on.

    Tärkeä arviointikriteeri on tyypillisesti ollut korjauskustannusten ja kauppahinnan välinen suhde.  Jotta salainen virhe arvioitaisiin merkittäväksi, korjauskustannusten on usein oltava useampi prosentti kauppahinnasta. Jos virheestä aiheutuu terveyshaittaa, voidaan se yleensä katsoa merkittäväksi korjauskustannusten suuruudesta riippumatta.

  • Vallintavirhe ja oikeudellinen virhe

    Kiinteistössä on niin kutsuttu vallintavirhe, jos viranomaisen päätös rajoittaa kiinteistön käyttömahdollisuuksia tavalla, jota ostaja ei ole kauppaa tehtäessä voinut perustellusti olettaa. Myyjällä on selonotto- ja tiedonantovelvollisuus kiinteistönsä vallintaan vaikuttavista viranomaisten päätöksistä.

    Myyjän pitää kertoa ostajalle mm. kaavamääräyksistä, rakennusrajoituksista, rasitteista ja tarvittavista luvista.

    Kiinteistössä on oikeudellinen virhe, mikäli ostaja voi menettää kiinteistön tai jotakin siihen kuuluvaa kolmannelle taikka jos kiinteistöön kohdistuu panttioikeus tai muu toisen oikeus, josta ostaja ei kauppaa tehdessään tiennyt.

  • Myyjän vastuulle eivät kuulu talon ikääntymisestä johtuvat korjaukset. Omakotitalo vaatii ikääntyessään huoltoa ja korjausta. Kauppahinnassa on otettu huomioon talon korjaustarpeet. Saman alueen suurin piirtein samankokoisilla tonteilla sijaitsevien ikääntyneiden omakotitalojen kauppahinta on reippaasti pienempi kuin uusien tai uudehkojen.

    Esimerkiksi jos alkuperäiskunnossa ostetussa 1950-luvun omakotitalossa peltikatto vuotaa, pesuhuoneen lattiakaivo on valuttanut vettä eristeisiin tai valurautaviemärit menevät täysin tukkoon, korjauskustannuksista on yleensä turha valittaa myyjälle. Ne kuuluvat talon normaalin ikääntymisen korjauksiin.

    Toisaalta jos myyjä on tiennyt kattovuodosta, korjaillutkin sen aiheuttamia vaurioita ja selvästikin salannut asian, hän saattaa olla vastuussa osasta kustannuksista.

Ostajan ennakkotarkastus

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä tai joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä.

Ostajan on tarkastettava kiinteistö tavanomaisen huolellisesti. Ostajan tarkastusvelvollisuus ei ulotu ilman erityistä syytä seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä, esimerkiksi rakenteita rikkovia menetelmiä. Jos ennakkotarkastuksessa havaitaan jotain epäilyttävää, esimerkiksi jälkiä kosteudesta, on asiaa kuitenkin syytä tutkia tarkemmin.

Lue lisää omakotitalon ostamisesta 

Vastuuaika ja virheilmoitus

Virhetilanteessa ostajalla on ehdoton velvollisuus tehdä myyjälle virheilmoitus.

Laatuvirheen virheilmoitus vaatimuksineen on tehtävä kohtuullisessa ajassa ja viimeistään 5 vuoden kuluessa hallinnan luovuttamisesta tai kaupanteosta. Ainoastaan silloin, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnian vastaisesti tai jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, voi ostaja vedota virheeseen määräajan jälkeen.

Kohtuullisen virheilmoitusajan määrittelyssä otetaan huomioon se, että ostajan pitää usein ensin selvitellä virhettä ja sen korjauskustannuksia. Ostajan kannattaa tehdä reklamaatio aina mahdollisimman nopeasti virheen havaitsemisesta, ja mielellään viimeistään 3–4 kuukauden kuluessa.

Reklamaatio virheestä

Reklamaation tulee olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet.

Ostajan tulee ilmoittaa reklamaatiossa vaatimus, jonka hän virheen perusteella esittää (hinnanalennus, kaupan purku- tai vahingonkorvausvaatimus). Vaatimusten rahallinen suuruus täsmentyy usein vasta tarkempien tutkimusten tai korjaustöiden valmistuttua, joten vaadittavaa rahamäärä ei tarvitse täsmällisesti esittää vielä virheilmoituksessa, vaan reklamaatiota voidaan täydentää jälkikäteen.

Ostajan ei kannata aloittaa korjaustoimenpiteitä antamatta myyjälle mahdollisuutta perehtyä kohteen virheeseen. Tästäkin syystä ostajan on suositeltavaa reklamoida mahdollisimman nopeasti. Jos korjaukset on kuitenkin aloitettava kiireellisesti, kannattaa alkutilanne dokumentoida esimerkiksi valokuvaamalla tai pyytää lausunto asiantuntijalta.

Asuntokauppariidoissa tärkeää näyttöä ovat muun muassa erilaiset asiantuntijalausunnot ja valokuvat. Teetettävät korjaukset kannattaa dokumentoida yksityiskohtaisesti. Puutteellinen selvitys voi vaikeuttaa virheen osoittamista.

Siirry reklamaatioapuriin 

Virheen seuraamukset

  • Yleisin seuraus virheestä on alennus kauppahinnasta. Myyjältä vaadittavassa hinnanalennuksessa kannattaa olla realistinen. Vaikka hinnanalennuksen määrän arvioinnissa otetaan usein pohjaksi virheen korjauskustannukset, ei riidanratkaisussa yleensä suositeta kustannuksia hyvitettäviksi täysimääräisesti.

    Kun käytettyä omakotitaloa korjataan, talon arvo yleensä nousee kauppahintaan verrattuna. Korjauksesta koituva tasonparannus ja käyttöiän pidennys ovat sitä suurempia, mitä vanhemmasta kohteesta on kysymys. Lisäksi on huomioitava, että hinnanalennuksen määrittelyssä otetaan huomioon ainoastaan ne kulut, jotka ovat välttämättömiä virheen korjaamiseksi. Korjausten yhteydessä mahdollisesti tehtävät muut remonttityöt on kyettävä erottamaan hinnanalennuksena vaadittavista kustannuksista.

  • Omakotitalon kaupassa ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä, eikä ostajalla vastaavasti ole velvollisuutta hyväksyä myyjän korjaustarjousta. Osapuolet voivat sopia, että myyjä korjaa virheen.

  • Jos virheestä on aiheutunut vahinkoa, ostajalla saattaa joissakin tapauksissa olla oikeus vahingonkorvaukseen. Salaisen virheen tapauksissa ei vahingonkorvausta voi saada.

  • Kaupan purkaminen edellyttää myyjän olennaista sopimusrikkomusta. Kynnys kaupan purkamiseen on erittäin korkea. Kaupan purkaminen voi tulla ajankohtaiseksi lähinnä tilanteessa, jossa virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena.

Erimielisyyksien ratkaisu

  • Ongelmatilanteet tulee pyrkiä ensin ratkaisemaan ensin osapuolten kesken.

    Kuluttajaneuvonta antaa asuinkiinteistön kaupan ongelmatilanteissa yleisen tason neuvontaa, mutta ei selvittele tai sovittele yksityishenkilöiden välisiä riitoja. Jos asuinkiinteistö on ostettu elinkeinonharjoittajalta, voi kuluttajaneuvonta selvittää ja joissain tilanteissa myös sovitella asiaa.

    Kuluttajaneuvonnan puhelinpalvelu

    Palveluaika ma, ti, ke, pe klo 9–12, to 12–15

  • Kuluttajariitalautakunta antaa ratkaisusuosituksia myös yksityishenkilöiden välisissä asunto- ja kiinteistökauppariidoissa. Ratkaisupyynnön voi näissä riidoissa tehdä sekä ostaja että myyjä.

    Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu ei velvoita riidan osapuolia. Etenkin jos riidassa on iso taloudellinen intressi (esimerkiksi koko asuntokauppaa vaaditaan purettavaksi tai huomattavan suurta hinnanalennusta), voi kuluttajaviranomaisten puoleen kääntymisen sijasta harkita asian viemistä tuomioistuinkäsittelyyn. Isoissa riidoissa on muutenkin suositeltavaa kääntyä oikeusaputoimiston, asianajotoimiston tai muun lakipalveluita tarjoavan tahon puoleen.

    Kuluttajariitalautakunnan verkkosivuilta löydät tarkempaa tietoa, milloin lautakunta voi asian käsitellä