Osakehuoneistoa ostaessasi et oikeastaan osta itse asuntoa, vaan vain sen hallintaan oikeuttavia osakkeita. Asunto-osakeyhtiö eli taloyhtiö omistaa rakennuksen asuntoineen ja osakkaat puolestaan yhdessä asunto-osakeyhtiön.
Taloyhtiön tiedot kannattaa selvittää tarkoin ennen kaupantekoa. Silloin esimerkiksi lähitulevaisuuden kalliit remontit eivät tule yllätyksenä.
Tutki ainakin
- isännöitsijäntodistus kaikkine yksityiskohtineen, kuten rakennuksen ikä, huoneiston pinta-ala, huoneiston osuus taloyhtiön veloista sekä korjaustarveselvitys sekä rakennuksen/asunnon tiedossa olevat ja tehdyt remontit
- energiatodistus
- yhtiöjärjestys, tilinpäätös ja taloussuunnitelma
- yhtiökokouksen viimeisin pöytäkirja. Siitäkin voit saada tietoa, onko taloyhtiöön tulossa tai suunnitteilla isoja peruskorjauksia, kuten esimerkiksi putkiremontti.
Jos rakennus on useita kymmeniä vuosia vanha eikä putkiremonttia ole tehty, sellainen on yleensä odotettavissa.
Jos ostat paritaloa tai taloyhtiössä on vain muutama asunto, tarkista yhtiöjärjestyksestä, onko siinä asetettu osakkaille normaalia laajempi korjausvastuu. Silloin osakas vastaa itse asunnon rakenteiden korjauksesta esimerkiksi vesivahinkotilanteissa. Yleensä rakenteiden korjaus kuuluu taloyhtiölle.
Asuntoesittely
Tutustu yleisesittelyssä asuntoon kunnolla. Pyydä yksityisesittely, jos olet aidosti kiinnostunut asunnosta.
- Kurkistele komeroihin, taulujen taakse ja mattojen alle
- Koputtele pesutilojen laattoja – ovatko ne kunnolla kiinni alustassaan?
- Tarkista myös kellari- ja ullakkotilat ja yhteiset varastot.
Asunnon virheistä, jotka olisi pitänyt huomata normaalitarkastuksessa, ei voi jälkikäteen vaatia myyjältä hyvitystä. Esimerkiksi asunnon pintojen, rakenteiden ja lvi-tekniikan luonnollinen kuluminen ei ole virhe.
Kuntotarkastusta ei kuitenkaan ole pakko tehdä.
- Tavallinen kuntotarkastus ei välttämättä tuo esiin esimerkiksi asunnon kosteusvauriota.
- Jos kuntotarkastus on tehty ja siinä kerrotaan esimerkiksi kosteusriskistä, ostajan pitää varautua mahdolliseen kosteusvaurioon.
Asunnon ikä, kunto ja hinta
Sekä rakennuksen ikä että asuntoon tehdyt korjaukset ovat tärkeitä tekijöitä asunnon kunnon ja hinnan arvioinnissa.
Mitä iäkkäämpi rakennus on, sitä enemmän asunnon ostajan pitää varautua rakennuksen peruskorjauksiin ja niistä koituviin kuluihin yhtiövastikkeessa.
Käytetyn asunnon hinnalla ei voi vaatia vastarakennetun asunnon laatua. Esimerkiksi rakentamistapa ja -määräykset kosteuseristeiden kohdalla ovat muuttuneet ja kehittyneet viimeisten parinkymmenen vuoden aikana merkittävästi.
Asuntojen hinta ilmoitetaan asuntoilmoituksissa myyntihintana sekä velattomana hintana, jos se poikkeaa myyntihinnasta.
- Myyntihinta (kauppahinta) = summa, jonka ostaja maksaa myyjälle.
- Velaton hinta = kauppahinta + myytävien osakkeiden osalle tulevaa osuus taloyhtiön yhteisestä velasta.
Jos taloyhtiöllä on velkaa, ostajalla on yleensä mahdollisuus valita, lyhentääkö yhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeena osakeyhtiölle vai maksaako oman osuutensa yhtiön lainasta kerralla pois.
Ostotarjous
Välittäjälle asunnon ostotarjous tehdään aina kirjallisesti. Jos omistaja myy käytettyä asuntoa itse, suullinen tarjous on myös mahdollinen.
- Tarjous kannattaa aina tehdä kirjallisesti, jotta molemmat osapuolet tietävät oikeutensa ja velvollisuutensa
- Tarjousta ei kannata tehdä, jos et ole varma, että todella haluat asunnon ja kykenet sen maksamaan
- Tarjouksen perumisesta voi joutua maksamaan joko tarjouksessa etukäteen määritellyn sopimussakon tai käsirahan. Enimmillään ne voivat olla 4 prosenttia asunnon kauppahinnasta
Tarjoukseen voi kirjata nk. purkavan ehdon, jossa todetaan selkeästi, millaisessa tilanteessa tarjous ei sido. Esimerkiksi
- jos et ole varma, saatko pankista riittävästi asuntolainaa tyydyttävillä ehdoilla, kirjaa tämä asia purkavaksi ehdoksi
- jos teetät kosteuskartoituksen tai muun tutkimuksen tarjouksen tekemisen jälkeen, kirjaa ehdoksi, että tarjous peruuntuu, jos tarkastuksessa löytyy virhe, joka vaikuttaa kauppahintaan
Välittäjä voi joskus ehdottaa ehtoa, jonka mukaan tarjouksen voimassaolo on sidottu siihen, saako tarjouksen tekijä myytyä entisen asuntonsa tiettyyn päivään mennessä. Tällainen ehto voi olla hankala sekä ostajalle että myyjälle. Asunnon markkinointi yleensä jatkuu tarjouksesta huolimatta. Tarjouksen tekijä ei puolestaan voi olla varma saavansa ostettua asunnon tarjoamaansa hintaan, vaikka myyjä olisi tarjouksen hyväksynyt.
Tarjousvaihe on yleensä nopea
Tarjouksen voimassaoloaikaa ei kannata sopia liian pitkäksi. Pari päivää yleensä riittää.
- Ensimmäistä tarjousta tingittyine hintoineen ei useinkaan heti hyväksytä. Myyjä voi olla vastaamatta tarjoukseen. Silloin se raukeaa, kun tarjouksen määräaika on kulunut.
- Myyjä voi tehdä vastatarjouksen, jolloin alkuperäinen tarjous raukeaa. Vastatarjoukseen pitää vastata sen määräajan puitteissa.
Vaikka tarjousvaihe on usein hektinen ja määräajat lyhyet, huolehdi siitä, että saat tarjousvaiheen kaikki sovitut seikat kirjallisesti, ainakin sähköpostilla. Näin vältyt esimerkiksi siltä, että hinta, maksuaikataulu tai kaupantekopäivä eivät jää puheiden varaan.
Myyjä päättää, kenelle asunnon myy
Myyjän ei ole pakko myydä asuntoa, vaikka hän olisikin hyväksynyt tarjouksen. Myyjä voi aina valita, kenelle asunnon myy. Hintapyyntöäkään vastaavaa tarjousta ei ole pakko hyväksyä.
Myyjän pitää kuitenkin maksaa ostajalle tarjouksessa sovittu sopimussakko, jos hän vetäytyy hyväksymästään tarjouksesta.
Kiinteistönvälittäjän vastuu tarjouksesta
Kauppakirja
Asunto-osakkeen kauppakirja on aina syytä tehdä kirjallisesti – ainakin kahtena kappaleena, toinen ostajalle ja toinen myyjälle. Jos asunto ostetaan välittäjän kautta, hän hoitaa kauppakirjan laatimisen.
Palvelun voi ostaa välittäjältä myös erikseen. Myös pankit ja asianajotoimistot laativat kauppakirjoja maksua vastaan.
Kauppakirjapohjia saa mm. internetistä. Kauppakirjassa pitää näkyä kaikki sovitut kauppaehdot kuten:
- tiedot myyjästä ja ostajasta
- asunto-osakeyhtiön nimi ja osoite
- osakkeiden numerot ja määrä sekä huoneiston numero
- tiedot huoneistosta (talo, porras, numero, huoneiden lukumäärä ja pinta-ala)
- hinta ja maksuehdot
- osakekirjojen luovuttamisajankohta
- omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohdat ja milloin yhtiövastike tulee ostajan maksettavaksi
- maininta varainsiirtoveron maksamisesta
Kauppakirjaan kannattaa aina kirjata myös asunnon merkittävät virheet, jotka myyjä on ilmoittanut välittäjälle välityssopimusta tehtäessä.
Asunnon ostajan on maksettava varainsiirtovero
Varainsiirtovero on maksettava kaupanteon jälkeen kahden kuukauden kuluessa kaupantekopäivästä. Asunto-osakkeen varainsiirtovero on 2 % velattomasta hinnasta eli hinnasta, johon sisältyy myös osakkeisiin kohdistuva osuus yhtiön lainoista.
Asunto-osakkeen osto (verohallinto)