Att köpa en begagnad bostad

Med begagnad bostad avses en bostad som redan tidigare har använts som bostad och som har sålts minst en gång tidigare. Säljaren är oftast en privatperson

När du köper en aktielägenhet köper du egentligen inte själva bostaden, utan endast de aktier som ger rätt att besitta den. Bostadsaktiebolaget, dvs. husbolaget, äger byggnaden jämte bostäderna och delägarna äger bostadsaktiebolaget tillsammans.

Det lönar sig att noggrant utreda uppgifterna om bostadsaktiebolaget före köpet. Då kommer till exempel dyra renoveringar inom den närmaste framtiden inte som en överraskning.

Kontrollera åtminstone

• disponentintyg med alla detaljer, såsom byggnadens ålder, lägenhetens yta, lägenhetens andel av bostadsaktiebolagets skulder samt utredning om reparationsbehoven och renoveringar som man känner till att ha gjorts i byggnaden/bostaden
• energicertifikat
• bolagsordning, bokslut och ekonomiplan
• protokollet från senaste bolagsstämma. Även där kan du få information om stora renoveringar i bostadsaktiebolaget är på kommande eller planeras, till exempel en rörsanering.

Om byggnaden är flera tiotals år gammal och ingen rörrenovering har gjorts är en sådan i allmänhet att vänta.

Om du köper ett parhus eller om bostadsaktiebolaget endast har några bostäder, kontrollera i bolagsordningen om aktieägarna har ett större reparationsansvar än normalt. Då ansvarar delägaren själv för reparationen av bostadens konstruktioner till exempel vid vattenskador. I allmänhet hör det till bostadsaktiebolaget att reparera konstruktioner.

Förhandsgranskning av bostaden

Studera bostaden ingående på en allmän visning. Begär en privat visning om du verkligen är intresserad av bostaden.

• Kika i garderober, bakom tavlor och under mattor.
• Knacka på plattorna i tvättrummen – sitter de ordentligt fast i underlaget?
• Kontrollera även källar- och vindsutrymmen och gemensamma förråd.

För fel i bostaden som borde ha upptäckts vid en normal granskning kan man inte i efterhand kräva ersättning av säljaren. Till exempel är slitage på bostadens ytor, konstruktioner och VVS-teknik inget fel.

Närmare information om ansvaret för fel finns i avsnittet  Fel i en begagnad bostad (linkki)

Förhandsgranskningen av bostaden ska göras omsorgsfullt, men den begränsas i regel till sådana omständigheter som kan observeras. Utan särskilda skäl behöver granskningen inte omfatta omständigheter som kräver särskilda tekniska åtgärder eller andra arrangemang som avviker från det normala.  I allmänhet är det inte nödvändigt att låta utföra en konditionsgranskning.

• En vanlig konditionsgranskning lyfter inte nödvändigtvis fram till exempel fuktskador i bostaden.
• Om en konditionsgranskning har gjorts och till exempel visat på en fuktrisk ska köparen förbereda sig på en eventuell fuktskada.

Bostadens ålder, skick och pris

Både byggnadens ålder och reparationerna i bostaden är viktiga faktorer vid värderingen av bostadens skick och pris.
Ju äldre byggnaden är, desto mer måste den som köper bostaden förbereda sig på grundlig renovering av byggnaden och de kostnader som detta medför i bolagsvederlaget.

Till priset av en begagnad bostad kan man inte kräva kvaliteten på en nybyggd bostad. Till exempel har byggsättet och -bestämmelserna för fuktisolering förändrats och utvecklats betydligt under de senaste 20 åren.

Bostädernas pris anges i bostadsannonser som försäljningspris samt som skuldfritt pris, om priset avviker från försäljningspriset.

• Försäljningspris (köpesumma) = det belopp som köparen betalar till säljaren.
• Skuldfritt pris = köpesumman + den andel av bostadsbolagets gemensamma skuld som hör till de aktier som säljs.

Om bostadsaktiebolaget har skulder har köparen i allmänhet möjlighet att välja om bolagslånet ska amorteras på en gång i månaden i form av ett finansieringsvederlag till aktiebolaget eller om den egna andelen av bolagets lån ska återbetalas på en gång.

Köpeanbud

En mäklare tar alltid ett skriftligt köpeanbud på bostaden. Om ägaren själv säljer en begagnad bostad är det också möjligt med ett muntligt anbud.

• Det är alltid bra med ett skriftligt anbud så att båda parterna känner till sina rättigheter och skyldigheter.
• Ge inte ett anbud om du inte är säker på att du verkligen vill ha bostaden och kan betala den.
• Den som återtar ett anbud kan bli tvungen att betala antingen ett på förhand fastställt avtalsvite eller handpenningen i anbudet. Dessa kan utgöra högst 4 procent av bostadens köpesumma.

I anbudet kan man anteckna ett så kallat upplösande villkor där man tydligt konstaterar i vilken situation anbudet inte är bindande.

• Till exempel om du inte är säker på om du får tillräckligt med bostadslån från banken på tillfredsställande villkor, anteckna detta som ett upplösande villkor
• låter utföra en fuktkartläggning eller någon annan undersökning, anteckna som villkor att anbudet återtas om det vid granskningen finns ett fel som påverkar köpesumman.

En mäklare kan ibland föreslå ett villkor enligt vilket anbudets giltighet är bunden till huruvida anbudsgivaren får sin tidigare bostad såld före ett visst datum. Ett sådant villkor kan vara besvärligt för både köparen och säljaren. Marknadsföringen av bostaden fortsätter i allmänhet trots ett sådant anbud. Anbudsgivaren kan å sin sida inte vara säker på att få köpa bostaden till det bjudna priset, även om säljaren skulle ha godkänt anbudet.

Anbudsfasen är i allmänhet snabb

Det är bra om anbudets giltighetstid inte är särskilt lång. Ett par dagar brukar räcka.

Ett första anbud till prutat pris godkänns ofta inte genast. Säljaren kan låta bli att svara på anbudet. Då förfaller det när tidsfristen för anbudet har löpt ut.

Säljaren kan lämna ett motbud, varvid det ursprungliga anbudet förfaller. Ett motbud ska besvaras inom den utsatta tiden. Även om anbudsfasen ofta är hektisk och tidsfristerna korta ska du se till att du får alla överenskomna uppgifter om anbudsfasen skriftligt, åtminstone per e-post. På så sätt undviker du till exempel att priset, betalningstidtabellen eller köpdatumet inte baserar sig på muntlig information.

Säljaren bestämmer vem som får köpa bostaden

Säljaren är inte tvungen att sälja bostaden även om hen skulle ha godkänt anbudet. Säljaren kan alltid välja vem bostaden ska säljas till. Inte ens ett anbud som motsvarar prisbegäran behöver godkännas.

En säljare som drar sig ur ett godkänt anbud ska dock betala köparen det avtalsvite som överenskommits i anbudet.

Köpebrevet skriftligt

Köpebrevet för en bostadsaktie ska alltid upprättas skriftligt – åtminstone i två exemplar: ett till köparen och ett till säljaren. Om bostaden köps via en mäklare är det mäklaren som upprättar köpebrevet.

Tjänsten kan också köpas separat av en mäklare. Även banker och advokatbyråer upprättar köpebrev mot betalning.

Köpebrevsmallar hittar du till exempel på webben. Alla avtalade köpevillkor ska framgå av köpebrevet, såsom:

• uppgifter om säljaren och köparen
• bostadsaktiebolagets namn och adress
• aktiernas nummer och antal samt lägenhetens nummer
• uppgifter om lägenheten (hus, trappa, nummer, antal rum och yta)
• pris och betalningsvillkor
• tidpunkt för överlåtelse av aktiebrev
• tidpunkten för överföring av ägande- och besittningsrätten och från och med vilken tidpunkt bolagsvederlaget ska betalas av köparen
• omnämnande om betalning av överlåtelseskatt.

I köpebrevet är det alltid bra att även anteckna betydande fel i bostaden som säljaren har meddelat mäklaren när förmedlingsavtalet ingicks.

Bostadsköparen ska betala överlåtelseskatt

Överlåtelseskatten ska betalas inom två månader från dagen för köpslutet. Överlåtelseskatten på bostadsaktier är 2 procent av det skuldfria priset, dvs. det pris som också inkluderar den andel av bolagets lån som hänför sig till aktierna.

Läs mer om köp av bostadsaktier på Skatteförvaltningens webbplats