Käytetyn asunnon virhe

Käytetyn asunnon kaupassa on virhe, jos asunto ei vastaa sitä, mitä ostaja ja myyjä ovat sopineet tai asunto ja sen varustus ei vastaa annettuja tietoja. Myyjän on kerrottava ostajalle kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa ostajan ostopäätökseen. Ostajan tulee ennakkotarkastuksessa tutustua huolellisesti asunto.

Käytetty asunto tarkoittaa asuntoa, joka on ollut asumiskäytössä jo aikaisemmin ja se on myyty vähintään kerran. Käytetty asunto ei ole uusi ja asunnon ikääntyminen pitää ottaa huomioon asuntokauppaa tehtäessä ja myyjän vastuuta arvioitaessa.

Ostaja ei voi valittaa asiasta, joka hänen olisi pitänyt huomata asunnon ennakkotarkastuksessa. Myyjän virhevastuu on arvioitava aina tapauskohtaisesti. Myyjän vastuu on erilainen riippuen siitä, poikkeaako asunto sovitusta, onko myyjä antanut siitä vääriä tai puutteellisia tietoja vai onko asunnossa salainen virhe.

Käytetyssä asunnossa on virhe

  • jos se poikkeaa sovitusta
  • se ei vastaa tietoja, jotka myyjä on ennen kaupantekoa antanut asunnosta ja joiden voidaan ajatella vaikuttaneen kauppaan
  • myyjä on jättänyt kertomatta tiedon, joka todennäköisesti olisi vaikuttanut kauppaan tai kauppahintaan
  • se on varustukseltaan, kunnoltaan tai muilta ominaisuuksiltaan merkittävästi huonompi kuin mitä ostaja on voinut perustellusti odottaa (salainen eli piilevä virhe).
  • Kaupan kohteena olevan asunnon tulee ominaisuuksiltaan vastata kauppakirjaan kirjattua tai muuten kaupan osapuolten sopimaa. Asunnon virhearvioinnin lähtökohtana on ostajan ja myyjän välinen sopimus.

    Jos toisin ei ole sovittu, asunnossa olevat tavanomaiset tarpeistoesineet kuten jääkaappi, astianpesukone, pakastekaappi ja liesi, kuuluvat kauppaan.

    Ei kannata jäädä suullisten sopimusten varaan, vaan kaikki tärkeät asiat on syytä kirjata kauppakirjaan.

  • Myyjän on kerrottava ostajalle, jos kaupan kohde poikkeaa joltakin osin normaalitasosta. Myyjän tiedonantovelvollisuuden piiriin kuuluvat sekä hänen tiedossaan olevat viat että sellaiset, joista myyjällä on konkreettisia epäilyjä.

    Ostaja ei ilman myyjän kehotusta tai muuta erityistä syytä ole velvollinen tarkistamaan myyjän asunnosta antamien tietojen paikkansapitävyyttä. Ostaja ei voi vaatia hyvitystä seikasta, joka olisi pitänyt huomata asunnon tavanomaisessa tarkastuksessa ennen kaupantekoa.

    Ostajalle annettavat tiedot voivat koskea myös asunto-osakeyhtiön taloudellista tilannetta. Myyjä voi olla vastuussa, jos ostajalle on annettu virheellistä, harhaanjohtavaa tai puutteellista tietoa kyseisen asunnon omistamiseen tai käyttöön liittyvistä taloudellisista velvoitteista tai vastuista ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Annettavat tiedot voivat koskea yhtiövastikkeita, osuutta yhtiön veloista tai muutoin asuntoyhteisön taloudellista tilaa.

    Myyjä virhevastuu kattaa myös kiinteistönvälittäjän antamat tiedot ja isännöintitodistukseen sisältyvät tiedot.

    Virhevastuun kannalta ei ole merkitystä sillä, onko myyjä tiennyt tietojen olleen virheellisiä tai puutteellisia. Virhevastuun syntymisen edellytyksenä on sen sijaan se, että tiedolla olisi ollut vaikutusta kaupasta päättämiseen ja kauppahintaan. Virheellinen tai puutteellinen tieto ei siten automaattisesti anna oikeutta hyvitykseen

  • Käytetyn asunnon kaupassa erimielisyys koskee usein virhettä, josta myyjä ei ole tiennyt eikä ostajakaan ole voinut sitä ennen kaupantekoa havaita.

    Esimerkiksi kosteus- ja homevauriot ovat usein salaisia virheitä, koska ne sijaitsevat näkymättömissä rakenneosissa eikä ostaja pysty osoittamaan myyjän tienneen virheestä. Samoin kuntotarkastuksessa havaitsematta jääneet puutteet tulevat usein arvioitaviksi salaisina virheinä.

    Salaisen virheen tapauksessa virhearviointi tehdään tapauskohtaisesti kokonaisharkintana. Kohteen kauppahinnan ja iän lisäksi voidaan huomioida muun muassa se, ovatko vauriot odottamattomia, miten laajoja ne ovat ja kuinka kauan niiden korjaus kestää. Lähtökohtaisesti sekä puutteiden että niiden korjauskustannusten pitää olla merkittäviä, jotta myyjä on niistä vastuussa.

    Asunto vaatii ikääntyessään huoltoa ja korjausta. Myyjän vastuulle eivät kuulu talon ikääntymisestä ja normaalista kulumisesta johtuvat korjaukset.

    Nyrkkisääntö on se, että taloyhtiö vastaa rakenteiden korjauskuluista ja asunnon omistaja pintojen korjauksesta.

    Esimerkiksi tavanomaisissa kylpyhuoneen kosteusvauriotapauksissa valtaosa korjauskuluista jää yleensä taloyhtiön maksettavaksi. Myyjältä ei tällaisessa tilanteessa useinkaan voi saada hyvitystä, koska ostajalle ei aiheudu merkittäviä korjauskuluja.

    Joskus uudehkon asunnon virhe johtuu virheellisestä rakentamisesta. Ostajalla on tietyin rajoituksin oikeus tehdä valitus asunnon alkuperäisestä virheestä myös suoraan asunnon ensimmäiselle myyjälle eli perustajaosakkaalle.

Asunnon ennakkotarkastus

Ostaja ei saa vedota virheenä seikkaan, josta hänen voidaan olettaa tienneen kauppaa tehtäessä.

Jos ostaja on ennen kaupantekoa tarkastanut asunnon tai ilman hyväksyttävää syytä jättänyt käyttämättä myyjän tarjoaman tilaisuuden asunnon tarkastamiseen, hän ei saa virheenä vedota seikkaa, joka hänen olisi pitänyt havaita tarkastuksessa.

Ostajan on tehtävä asunnon ennakkotarkastus normaalia huolellisuutta noudattaen. Mitä vanhemmasta asunnosta on kysymys, sitä enemmän ostajalla on aihetta odottaa asunnossa olevan vikoja ja puutteita, ja tämän vuoksi häneltä voidaan yleensä edellyttää huolellisempaa ja perusteellisempaa tarkastusta kuin uudehkossa tai hiljattain peruskorjatussa asunnossa.

Ostajan ei kuitenkaan pääsääntöisesti tarvitse ryhtyä erityisiin teknisiin toimenpiteisiin tai muihin tavanomaisesta poikkeaviin järjestelyihin, esimerkiksi pinta-ala-, lämpö- tai kosteusmittauksiin, asunnon tarpeistoesineiden, kuten lieden, pesukoneen tai jääkaapin toimintakunnon testaamiseen taikka raskaampien kalusteiden siirtelyyn.

Virheilmoitus ja vastuuaika

Virhetilanteessa ostajalla on ehdoton velvollisuus tehdä myyjälle virheilmoitus.  Jos ilmoitusta ei ole tehty asianmukaisesti ajoissa, ei virheeseen voi enää vedota.

Virheilmoitus vaatimuksineen on tehtävä kohtuullisessa ajassa ja enintään 2 vuoden kuluessa hallinnan luovuttamisesta tai kaupanteosta.

Ainoastaan silloin, jos myyjä on menetellyt törkeän huolimattomasti tai kunnian vastaisesti tai jos myyjä on elinkeinonharjoittaja, voi virheeseen vedota tämän määräajan jälkeen.

Kohtuullisen ajan arvioinnissa huomioidaan se, että ostajan pitää monesti ensin selvitellä virhettä ja sen korjauskustannuksia. Reklamaatio kannattaa kuitenkin tehdä aina mahdollisimman nopeasti virheen havaitsemisesta, ja mielellään viimeistään 3–4 kuukauden kuluessa.

Reklamaation tulee olla sisällöltään sellainen, että myyjä kykenee arvioimaan mahdollisen virhevastuunsa perusteen ja tekemään tilanteen edellyttämät toimenpiteet. Ostajan tulee ilmoittaa reklamaatiossa se vaatimus, jonka hän virheen perusteella esittää. Vaatimuksia voi olla hinnanalennus, kaupan purku- tai vahingonkorvausvaatimus.

Vaatimusten rahallinen suuruus täsmentyy usein vasta tarkempien tutkimusten tai korjaustöiden valmistuttua, joten vaadittavaa rahamäärä ei tarvitse täsmällisesti esittää vielä virheilmoituksessa, vaan reklamaatiota voidaan täydentää tältä osin jälkikäteen.

Korjaustoimenpiteitä ei yleensä kannata aloittaa antamatta myyjälle mahdollisuutta perehtyä kohteen virheeseen. Tämänkin takia on suositeltavaa reklamoida mahdollisimman nopeasti.

Asuntokauppariidoissa tärkeää näyttöä ovat muun muassa erilaiset asiantuntijalausunnot ja valokuvat. Teetettävät korjaukset kannattaa dokumentoida yksityiskohtaisesti.

Reklamaatio tulee tehdä aina asunnon myyjälle, ei kiinteistönvälittäjälle tai taloyhtiön isännöitsijälle.

Hyödynnä reklamaation teossa reklamaatioapuria

Lue lisää välitysliikkeen vastuusta 

Käytetyn asunnon virheen seuraamukset

  • Yleisin seuraus virheestä on alennus kauppahinnasta. Myyjältä vaadittavassa hinnanalennuksessa kannattaa olla realistinen. Riidanratkaisussa ei yleensä suositeta korjauskustannuksia hyvitettäviksi hinnanalennuksella täysimääräisesti.

    Korjauksesta koituva tasonparannus ja käyttöiän pidennys ovat sitä suurempia, mitä vanhemmasta kohteesta on kysymys. Lisäksi on huomattava, että hinnanalennuksen määrittelyssä otetaan huomioon ainoastaan ne kulut, jotka ovat välttämättömiä virheen korjaamiseksi. Korjausten yhteydessä mahdollisesti tehtävät muut remonttityöt on kyettävä erottamaan hinnanalennuksena vaadittavista kustannuksista.

  • Käytetyn asunnon kaupassa myyjällä ei yleensä ole oikeutta virheen korjaamiseen. Yksityishenkilöiden välisessä kaupassa ostaja ei voi vaatia myyjää korjaamaan virhettä, eikä ostajalla vastaavasti ole velvollisuutta hyväksyä myyjän korjaustarjousta. Virheen korjaamista voi vaatia vain, jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja virhe koskee elinkeinonharjoittajan tekemiä korjaus- tai parannustöitä.

  • Jos virheestä on aiheutunut vahinkoa, ostajalla saattaa joissakin tapauksissa olla oikeus myös vahingonkorvaukseen. Kun myyjänä on yksityishenkilö, hän voi vapautua korvausvastuusta osoittamalla, ettei virhe johdu huolimattomuudesta hänen puolellaan. Salaisen virheen tapauksissa ei vahingonkorvausta voi saada.

  • Kaupan purkaminen edellyttää myyjän olennaista sopimusrikkomusta. Kynnys kaupan purkamiseen on erittäin korkea ja tulee vain harvoin kyseeseen. Kaupan purkaminen voi tulla ajankohtaiseksi lähinnä tilanteessa, jossa virhettä ei voida oikaista ilman olennaista haittaa eikä hinnanalennusta voida virheen merkityksen vuoksi pitää riittävänä seuraamuksena.

Erimielisyyksien ratkaisu

  • Kuluttajaneuvonta antaa asuntokaupan ongelmatilanteissa yleisen tason neuvontaa, mutta ei selvittele tai sovittele yksityishenkilöiden välisiä riitoja. Jos asunto on ostettu elinkeinonharjoittajalta, voi kuluttajaneuvonta selvittää ja sovitella asiaa.

    Kuluttajaneuvonnan puhelinpalvelu

    Palveluaika ma, ti, ke, pe klo 9–12, to 12–15

  • Kuluttajariitalautakunta antaa ratkaisusuosituksia myös yksityishenkilöiden välisissä asuntokauppariidoissa. Ratkaisupyynnön voi näissä riidoissa tehdä sekä ostaja että myyjä.

    Kuluttajariitalautakunnan ratkaisu ei velvoita riidan osapuolia. Etenkin jos riidassa on iso taloudellinen intressi, esimerkiksi koko asuntokauppaa vaaditaan purettavaksi tai vaaditaan huomattavan suurta hinnanalennusta, voi kuluttajaviranomaisten puoleen kääntymisen sijasta harkita asian viemistä tuomioistuinkäsittelyyn. Isoissa riidoissa on suositeltavaa kääntyä oikeusaputoimiston, asianajotoimiston tai muun lakipalveluita tarjoavan tahon puoleen.