Asian vireilletulo
Sato-Yhtymä Oyj (jäljempänä Sato) ja VVO-Yhtymä Oyj (jäljempänä VVO) ovat 6.6.2002 ilmoittaneet Kilpailuvirastolle kilpailunrajoituslain (303/98) 3 a luvun yrityskauppavalvontaa koskevien säännösten mukaisesti yritysjärjestelyn, jossa niiden asumisoikeusasuntoliiketoiminnot yhdistetään osapuolten puoliksi omistamaan yhteisyritykseen. Yritysjärjestelyssä on kyse yhteisen määräysvallan hankkimisesta perustettavassa yhteisyrityksessä. Yhteisyrityksen toiminimeksi tulee Suomen Asumisoikeus Oy.
Osapuolet ja niiden harjoittama liiketoiminta
Sato ja VVO ovat valtakunnallisia, asuntojen ja asuinkiinteistöjen hallintaan sekä kiinteistöjen rakennuttamiseen erikoistuneita konserneja. Ne tuottavat asumispalveluita asukkailleen ja asunnonhakijoille omistusasuntoina, osaomistusasuntoina, asumisoikeusasuntoina ja vuokra-asuntoina. Sato omistaa yhteensä vajaat 27 000 asuntoa ja VVO noin 40 000. Saton omistamista asunnoista asumisoikeusasuntojen osuus on noin 4 800 ja VVO:n noin 7 800.
Yhteisyritys jatkaa asumisoikeuspalveluiden tarjoamista perustajayhtiöidensä nykyisen asumisoikeusasunto-omistuksen pohjalta itsenäisenä ja omakustannusperiaatteella toimivana yleishyödyllisenä yhteisönä. Alkuvaiheessa yhteisyritys tukeutuu asuntojen markkinoinnissa, rakennuttamisessa ja isännöinnissä ostopalveluihin. Markkinointi- ja isännöintipalveluiden osalta se pyrkii käyttämään perustajayhtiöidensä organisaatioita hyväkseen, mutta siirtymäkauden jälkeen yhtiö järjestää ne parhaaksi katsomallaan tavalla.
Kilpailuoikeudellinen arviointi
Saton yritysryhmän maailmanlaajuinen liikevaihto vuonna 2001 oli noin 215 miljoonaa euroa. VVO:n yritysryhmän maailmanlaajuinen liikevaihto vuonna 2001 oli noin 262 miljoonaa euroa. Kilpailunrajoituslaissa määritellyt liikevaihtorajat ylittyvät. Hankinnan kohteena oleva yhteisyritys harjoittaa liiketoimintaa Suomessa ja hoitaa pysyvästi kaiken itsenäiselle taloudelliselle yksikölle kuuluvan toiminnan. Järjestely kuuluu siten kilpailunrajoituslain yrityskauppasäännösten soveltamisalaan.
Suomen koko asuntokanta on noin 2 230 000 asuntoa. Yritysjärjestelyssä muodostettavan yhteisyrityksen markkinaosuus tästä on ilmoittajien arvion mukaan noin 3 %. Asumismuodoista, joihin pääsääntöisesti liittyy jokin julkinen tukielementti, kuten arava- ja korkotukivuokra-asunnot, asumisoikeusasunnot ja osaomistusasunnot, yhteisyrityksen markkinaosuus on noin 20 % koko Suomen alueella ja noin 23 % pääkaupunkiseudulla. Jos tarkastellaan pelkästään Suomen asumisoikeusasuntokantaa, yhteisyrityksen markkinaosuus tästä on noin 50 %.
Ilmoittajien näkemyksen mukaan relevantit markkinat muodostuvat koko Suomen asuntokannasta sisältäen sekä omistusasunnot, vuokra-asunnot, arava- ja korkotukivuokra-asunnot, asumisoikeusasunnot sekä osaomistusasunnot. Ilmoittajat perustelevat näkemystään mm. sillä, että asukkaat vaihtavat asumismuodosta toiseen riippuen ensisijaisesti asunnon sijainnista sekä asumiskustannuksista. Siten esimerkiksi asumisoikeusasunto on ilmoittajien mukaan melko yksinkertaisesti korvattavissa omistusasunnolla tai vuokra-asunnolla. Valintatilanteessa on luonnollisesti vaikutusta asiakkaan henkilökohtaisella taloudellisella tilanteella.
Kilpailuvirasto katsoo, että asian ratkaisun kannalta ei ole tarpeellista määritellä relevantteja hyödykemarkkinoita ja maantieteellisiä markkinoita täsmällisesti, koska yrityskauppa ei aiheuta merkittäviä kilpailuongelmia minkään markkinamäärittelyn rajaamilla markkinoilla.
Käsillä oleva yritysjärjestely koskee asumisoikeusasumiseen liittyvien palveluiden tarjontaa. Asumisoikeusasuminen on asumismuoto, jossa asiakas maksaa ensin asumisoikeusmaksun, joka on 15 % asunnon hankintahinnasta, ja sen jälkeen kuukausittain käyttövastikkeen. Asumisoikeusasuntoja voivat omistaa kunnat, yleishyödylliset yhteisöt tai näiden omistamat yhtiöt sekä asunnontarvitsijoiden muodostamat asumisoikeusyhdistykset. Suomen asumisoikeusasuntojen omistus on jakautunut kuitenkin pääsääntöisesti Saton, VVO:n, Tarveasunnot Oy -konsernin, YH-Yhtymä Oy -konsernin, Varsinais-Suomen Asumisoikeus Oy:n ja Helsingin Asumisoikeus Oy:n kesken. Pienempiä palveluntarjoajia ovat mm. VAV Asumisoikeus Oy, Pohjois-Karjalan Asumisoikeus Oy ja Asuntosäätiön Asumisoikeus Oy.
Suomessa toimii laaja kirjo erilaisia asumispalveluiden tuottajia. Nämä tarjoavat asiakkaille eli yksittäisille asunnontarvitsijoille tai asuntoa vaihtaville erilaisia asumismuotoja, jotka voidaan mieltää toisiaan enemmän tai vähemmän korvaaviksi vaihtoehdoiksi. Ottamatta kuitenkaan kantaa ilmoittajien esittämään markkinamäärittelyyn Kilpailuvirasto katsoo, että nyt käsillä olevan yritysjärjestelyn jälkeenkin asiakkaalla on mahdollisuus valita eri palveluntuottajien tarjoamista valikoimista itselleen edullisin ja sopivin asumismuoto. Yhteisyrityksen perustamisella ei Kilpailuviraston arvion mukaan ole sellaisia vaikutuksia markkinoilla, jotka merkittävästi rajoittaisivat asiakkaiden vaihtoehtoja ja valinnanmahdollisuutta asumista koskevia päätöksiä tehdessään. Asumisoikeusasuntoihin sovellettava aravalaki (1189/1993), laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001) sekä laki asumisoikeusasunnoista (650/1990) rajoittavat asumisoikeusasuntopalveluiden tarjoajien toimintaa markkinoilla ja sisältävät säädöksiä koskien mm. niiden voitonjakoa, tarjottavien asuntojen hintoja, asukasvalintaa sekä asiakkailta perittävien käyttövastikkeiden suuruutta. Kilpailuvirasto katsoo lainsäädännön ohjaavan siten pitkälti myös perustettavan yhteisyrityksen käyttäytymistä ja toimintaa markkinoilla. Myöskään Kilpailuviraston yrityskauppajärjestelyn johdosta kuulemat markkinaosapuolet eivät ole lausunnoissaan katsoneet, että käsillä olevalla yrityskaupalla olisi haitallisia kilpailuvaikutuksia.
Ratkaisu
Kilpailuvirasto hyväksyy yritysjärjestelyn, jossa Sato-Yhtymä Oyj:n ja VVO-Yhtymä Oyj:n asumisoikeusasuntoliiketoiminnot yhdistetään osapuolten puoliksi omistamaan yhteisyritykseen. Kilpailuviraston arvion mukaan yritysjärjestely ei synnytä tai vahvista sellaista määräävää markkina-asemaa, jonka seurauksena kilpailu merkittävästi estyy Suomen markkinoilla tai niiden oleellisella osalla.
Sovelletut säännökset
Kilpailunrajoituslaki (480/1992, muut. 303/1998) 11, 11 a, 11 b, 11 d §
Muutoksenhaku
Kilpailuviraston tässä asiassa antamaan päätökseen saa hakea muutosta markkinaoikeudelta kilpailunrajoituksista annetun lain 21 §:n mukaan siinä järjestyksessä kuin hallintolainkäyttölaissa (586/1996) säädetään. Valitusosoitus on päätöksen liitteenä.