Hakemus on toimitettu markkinaoikeuteen 10.12.2025. Asian käsittely on kesken.
Kuluttaja-asiamies on vaatinut, että M3 Asunnot Oy:tä kielletään markkinoimasta asunto-osakeyhtiön liiketilojen käyttötarkoituksen muutosta koskevalla lisärakentamisella käyttöön otettuja asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavia asunto-osakkeita tai rinnastettavia kohteita koskevia asunto-osakkeita kuluttajille asuntokauppalain 2 luvun 1 §:n 2 momentissa tarkoitetuin ehdoin, kun osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi ei ole asetettu perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalle asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitettua vakuutusta tai takausta.
Kieltoa on vaadittu noudatettavaksi heti ja tehostettavaksi 30 000 euron suuruisella uhkasakolla.
Selostus asiasta
M3 Asunnot Oy on hankkinut omistukseensa huoneiston, jossa ennen päiväkerhotilana toiminut yksittäinen 145 m2:n suuruinen huoneisto muutettu yhdeksi asuinhuoneistoksi. Yhtiössä on ollut vanhastaan asuntoja yhteensä 37 kpl. M3 Asunnot Oy on rakennushankkeessa syntyneen asuinhuoneiston osakkeenomistaja ja vastannut muutostöistä.
Helsingin rakennusvalvonta on 29.10.2024 ilmoittanut kuluttaja-asiamiehelle havaintonaan, että 25.10.2024 pidetyssä loppukatselmuksessa kohteeseen ei ollut asetettu suorituskyvyttömyysvakuutta.
Kyseinen asunto on ollut Oikotie.fi sivustolla myynnissä, mutta sittemmin M3 Asunnot Oy on ilmoittanut ottaneensa asunnon pois myynnistä, kunnes asiassa oleva riitaisuus vakuuden asettamisvelvollisuudesta ja myynnin edellytyksistä selviää.
Suorituskyvyttömyysvakuuden asettamisen valvonta
Kuluttaja-asiamiehen tehtävänä on selvittää, onko perustajaosakas laiminlyönyt vakuuden asettamista koskevan velvoitteensa ja markkinoidaanko asuntoja lainvastaisesti kuluttajien ostettavaksi sekä tarvittaessa ryhtyä toimenpiteisiin lainvastaisen markkinoinnin lopettamiseksi.
Kuluttaja-asiamiehen tehtävänä on tutkia vakuuden asettamisvelvollisuuden edellytyksiä, asetetun vakuuden asianmukaisuutta tai vakuuden asettamatta jättämisen oikeellisuutta.
Hakemuksen kohteena oleva menettely
Koska rakennushankkeen perustajaosakas M3 Asunnot Oy ei ole ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista ottanut asunto-osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuvaa vakuutusta tai takausta, kuluttaja-asiamies katsoo, että M3 Asunnot Oy on markkinoinut rakennuskohteen asuntoa lainvastaisesti kuluttajille.
Neuvotteluvelvollisuuden toteuttaminen ja asiassa oleva tulkintaerimielisyys
Kuluttaja-asiamies on esittänyt näkemyksenään, että lisärakentamiskohteen perustajaosakkaan M3 Asunnot Oy:n on asetettava kohteeseen suorituskyvyttömyysvakuus ennen asunnon ostettavaksi tarjoamista.
M3 Asunnot Oy on antamassaan vastauksessa kiistänyt kuluttaja-asiamiehen näkemyksen katsoen, että vain yhden liikehuoneiston muuttaminen asuinkäyttöön ei ole toimenpiteenä sellainen, että AsKL:n mukainen velvollisuus asettaa suorituskyvyttömyysvakuus syntyisi. Perusteluna tulkinnalleen yhtiö on esittänyt, että AsKL:n lisärakentamista koskevassa 2 luvun 1 c §:n sanamuoto on monikossa ”jos yhtiölle myöhemmin rakennetaan asuinhuoneistoja” ja näin ollen velvollisuus vakuuden asettamiseen ei ole, jos on rakennettu vain yksi asuinhuoneisto.
Kuluttaja-asiamies katsoo, että asialla on sekä hakemuksessa kuvattua yksittäistä asiaa koskeva, että laajempi tulevaisuuteen liittyvä vaikutus, jonka johdosta asia on päätetty saattaa markkinaoikeuteen.
Vaatimuksen perusteet
Asuntokauppalain (AsKL) mukainen vakuusvaatimus
AsKL 2 luvun 19 §:n mukaan perustajaosakas on velvollinen huolehtimaan siitä, että ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista osakeyhtiön ja asunto-osakkeen ostajien hyväksi otetaan hänen suorituskyvyttömyytensä varalta tarkoitukseen soveltuva vakuutus tai annetaan pankkitakaus tai Kilpailu- ja kuluttajaviraston vahvistamat ehdot täyttävä muu takaus. Velvollisuus vakuuden asettamiseen on kun asuntoja tarjotaan ostettavaksi jo rakennusvaiheen aikana (AsKL 2 luku 19 §) tai vasta rakennusvaiheen päättymisen jälkeen (AsKL 4 luku 3a §). Vakuus on lisäksi asetettava markkinoitaessa kuluttajille asunto-osakkeita, paitsi täysin uudesta valmistuneesta asunto-osakeyhtiöstä, myös kun on kyse aiempaan asunto-osakeyhtiöön toteutetusta AsKL 2:1c §:n mukaisesta lisärakentamisesta.
Asiassa on selvää, että M3 Asunnot Oy on omistanut liikehuoneiston osakkeet rakennusvaiheen aikana ja muuttanut liiketilan asuinhuoneistoksi ja markkinoinut sitä kuluttajille.
Markkinaoikeus on päätöksessä MAO:555/2023 katsonut, ettei AsKL:n lisärakentamista koskevan AsKL 2 luvun 1 c §:n soveltamisen kannalta ole merkitystä, tulevatko asuinhuoneistot kunnoltaan ja varustelultaan uudenveroisiksi, eikä myöskään onko rakennusoikeutta tai rakennusalaa käytetty lisää tai, että hankkeessa on muutettu käyttötarkoituksen muutoksella asuinkäyttöön vain osa kaikista asunto-osakeyhtiön huoneistoista.
Markkinaoikeus on katsonut, että asuntokauppalain 2 luvun 1 c §:n 1 momenttia on tulkittava siten, että muussa kuin asuinkäytössä olleiden rakennuksen toimistohuoneistojen muuttaminen uusiksi asuinhuoneistoiksi on ollut säännöksessä tarkoitettua uusien asuinhuoneistojen rakentamista. Hakemusta koskevassa kohteessa on kyse muuten vastaavasta asiasta, mutta vain yhtä huoneistoa koskien. Mikään lainsäädännössä tai sen esitöissä ei kuitenkaan viittaa siihen, että vain yhden asunnon muuttaminen liiketiloista tai esimerkiksi vain yhden huoneiston rakentaminen asuntoyhtiön ullakolle rajautuisi pykälän soveltamisalan ulkopuolelle.
Mistä hakemuksen kohteena olevassa markkinoinnissa on kysymys
Hakemuksen kohteena olevassa markkinoinnissa on asiallisesti kysymys siitä, että asunto-osakkeita on markkinoitu kuluttajille asuntokauppalain 2 luvun 1 §:n mukaisin ehdoin ilman, että perustajaosakkaan suorituskyvyttömyyden varalle on asetettu markkinoinnin edellytyksenä olevaa asuntokauppalain 2 luvun 19 §:ssä tarkoitettua vakuutusta tai takausta.
Markkinaoikeus on päätöksessä 555/2023 (kohdat 23.-32.) todennut lähtökohdaksi, että kulutushyödykkeitä voidaan saattaa markkinoille vain kyseisten hyödykkeiden ostettavaksi tarjoamista sääntelevän lainsäädännön mukaisin ehdoin ja rajoituksin. Niin sanotun mustan listan perusteella on mahdollista puuttua tällaiseen lainvastaiseen markkinointiin.
Koska markkinaoikeuden käsittelemässä tapauksessa asuntokauppalaissa säädetyt edellytykset suorituskyvyttömyyden varalta ennen asunto-osakkeiden ostettavaksi tarjoamisen alkamista asetettavasta vakuudesta eivät olleet täyttyneet, ei asunto-osakkeita olisi saanut kyseisin tavoin markkinoida kuluttajille. Näin menettely oli katsottava antaneen kuluttajien kannalta sopimattomasta menettelystä markkinoinnissa ja asiakassuhteissa annetun valtioneuvoston asetuksen 1 §:n 8 kohdassa tarkoitetun perättömän vaikutelman ja menettely on näin ollen ollut kuluttajien kannalta 2 luvun 3 §:n perusteella sopimatonta ja 2 luvun 6 ja 7 §:ien perusteella harhaanjohtavaa.