-
Ilmoitus saapunut 11.2.2026.
Ensimmäisen vaiheen määräaika 16.3.2026.
-
Kuulemisen määräaika 18.2.2026.
KKV pyytää etenkin yrityskaupan osapuolten asiakkaita, kilpailijoita ja tavarantoimittajia sekä toimialaliittoja ja -järjestöjä lausumaan näkemyksensä yrityskaupan kilpailuvaikutuksista.
Voitte kertoa lausunnossanne oman näkemyksenne markkinoilla vallitsevasta kilpailutilanteesta ja markkinoiden kehityksestä sekä yrityskaupan mahdollisista kilpailuvaikutuksista. Lisäksi voitte kommentoida yrityskaupan ilmoittajan alla esittämiä näkemyksiä markkinoista ja niiden rakenteesta.
Pyydämme yksilöimään lausunnossanne mahdollisesti olevat liikesalaisuudet. Merkitkää liikesalaisuudet [hakasulkeisiin kursiivilla]. Mikäli lausuntoonne ei sisälly salassa pidettäviä tietoja, pyydämme mainitsemaan myös siitä. Yrityskauppoihin liittyvä korostettu liikesalaisuussuoja otetaan huomioon asian käsittelyssä. Pyydämme toimittamaan lausuntonne KKV:lle viimeistään keskiviikkona 18.2.2026 sähköpostitse osoitteeseen [email protected].
Ilmoittajan näkemys yrityskaupasta
1 Yrityskauppa ja sen osapuolet
Kilpailu- ja kuluttajavirastolle (”KKV”) on 11.2.2026 ilmoitettu järjestely, jossa Kojamo Oyj:n (”Kojamo”) kokonaan omistama tytäryhtiö Lumo Kodit Oy (”Lumo Kodit” tai ”Ilmoittaja”) hankkii yksinomaisen määräysvallan Keskinäisen työeläkevakuutusyhtiö Varman (”Varma”) omistamassa vuokra-asuntoportfoliossa (”Kohdeportfolio”) (Lumo Kodit ja Kohdeportfolio yhdessä ”Osapuolet”) (”Yrityskauppa”). Kojamo, Lumo Kodit ja Varma ovat allekirjoittaneet 10.2.2026 kauppakirjan, jonka mukaan Lumo Kodit hankkii Varmalta kaikki Kohdeportfolioon kuuluvien asunto- ja kiinteistöosakeyhtiöiden osakkeet sekä muut asuinkiinteistöihin liittyvät omaisuuserät. Kyseessä on kilpailulain 21 §:n 1 momentin 1 kohdan mukainen yksinomaisen määräysvallan hankinta.
Lumo Kodit on Kojamon kokonaan omistama tytäryhtiö. Kojamo on vuonna 1969 perustettu suomalainen asuntosijoitusyhtiö, jonka osakkeet on listattu Nasdaq Helsinki Oy:n päälistalla vuodesta 2018 alkaen. Kojamo harjoittaa kiinteistösijoitusliiketoimintaa, joka muodostuu sen omistamien asuinhuoneistojen vuokraamisesta. Kojamo omistaa noin 39 000 asuntoa seitsemässä suurimmassa kasvukeskuksessa eri puolilla Suomea. Kojamo huolehtii myös asuinkiinteistöjensä isännöinnistä.
Kohdeportfoliolla harjoitetaan myös kiinteistösijoitusliiketoimintaa, joka muodostuu kohdeyhtiöiden omistamien asuinhuoneistojen vuokraamisesta osakkeenomistajan toimesta. Kohdeportfolioon kuuluu 51 Varman kokonaan omistamaa yhtiötä, jotka omistavat 60 asuinkiinteistöä, joissa on yhteensä 4761 vuokra-asuntoa. Asuinkiinteistöjen yhteydessä on myös yksittäisiä niihin kuuluvia liiketiloja sekä pysäköintiyhtiöitä ja pysäköintialueita asukaspysäköintiä varten. Kohdeportfolion asuinkiinteistöt sijaitsevat suurissa kasvukeskuksissa keskittyen nk. kasvukolmion alueelle, eli Helsingin, Tampereen ja Turun seutujen muodostamalle alueelle, joiden lisäksi Kohdeportfolioon sisältyy asuinkiinteistöjä Lahdessa ja Jyväskylässä.
2 Ilmoittajan näkemys relevanteista markkinoista ja osapuolten markkinaosuuksista
Ilmoittajan näkemyksen mukaan Yrityskaupan kilpailuvaikutuksia on tarkoituksenmukaista tarkastella kiinteistösijoittamisen markkinoiden asuinkiinteistöjen segmentillä. Asuinkiinteistöjen pidemmälle menevä segmentointi vapaarahoitteisiin ja valtion tukemiin vuokra-asuntoihin ei ole perusteltua, sillä mahdollinen pidemmälle menevä segmentointi ei kuvasta markkinoiden toimintaa kysynnän eikä tarjonnan näkökulmasta. Yrityskaupan vaikutuksia tulee arvioida ensisijaisesti kansallisella tasolla, sillä kummallakin Osapuolella on kiinteistösijoituksia lähes kaikissa Suomen suurimmissa kasvukeskuksissa. Ilmoittaja kuitenkin huomioi, että KKV on aiemmassa päätöskäytännössään tarkastellut markkinoita myös alueilla, joilla osapuolilla on ollut päällekkäisiä kiinteistösijoituksia ottamatta kantaa markkinamäärittelyyn. Tarkka markkinamäärittely voidaan kuitenkin jättää avoimeksi, sillä Yrityskaupalla ei ole haitallisia kilpailuvaikutuksia millään realistisesti vaihtoehtoisella markkinalla.
Suomessa oli vuonna 2024 yhteensä 1 029 882 vuokralla asuvaa asuntokuntaa. Mikäli kiinteistösijoittamisen markkinaa tarkastellaan Ilmoittajan näkemyksen mukaisesti asuinkiinteistöjen osalta Suomen laajuisilla markkinoilla, Osapuolten yhteenlaskettu markkinaosuus vuokra-asuntojen lukumäärän perusteella on matala, 0–5 %, ja Yrityskaupan tuoma markkinaosuuden lisäys marginaalinen, 0–5 %.
Siinäkin tapauksessa, että asuinkiinteistöihin sijoittamisen markkinaa tarkasteltaisiin vastoin Ilmoittajan näkemystä suppeammalla segmentoinnilla, Osapuolten yhteenlaskettu markkinaosuus ylittää 20 % ainoastaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen segmentillä kaupunkikohtaisessa tarkastelussa kahdessa kaupungissa, Keravalla ja Vantaalla, joissa Osapuolten yhteenlaskettu markkinaosuus on 20–30 %, ja Yrityskaupan tuoma markkinaosuuden lisäys on vähäinen, 0–5 %. Vuonna 2024 Keravalla oli yhteensä 5 649 vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa asuvaa asuntokuntaa ja Vantaalla puolestaan 37 872. Kaikissa muissa kaupungeissa, joissa Osapuolten välillä on päällekkäisyyttä (Espoo, Helsinki, Jyväskylä, Järvenpää, Lahti, Tampere ja Turku), Osapuolten yhteenlaskettu markkinaosuus jää tällä suppeimmalla aikaisemmassa päätöskäytännössä esiin nousseella mahdollisen segmentoinnin tasolla selvästi alle 20 % ja useassa kaupungissa myös selvästi alle 10 %.
3 Ilmoittajan näkemys yrityskaupan vaikutuksista
Ilmoittaja kohtaa myös Yrityskaupan toteuttamisen jälkeen lukuisia suuria pääasiassa laajalla maantieteellisellä alueella Suomessa toimivia kilpailijoita. Siinäkin tapauksessa, että kilpailua tarkasteltaisiin yksittäisten kaupunkien tasolla, markkinoille jää Yrityskaupan toteuttamisen jälkeen lukuisia merkittäviä kilpailijoita, kuten kaupallisista toimijoista Sato, Joo-Kodit, suuret eläkevakuutusyhtiöt, kuten Elo, Ilmarinen ja LähiTapiola, muita suurempia kaupallisia toimijoita ja suuri joukko pienempiä asuntosijoittajia, joiden lisäksi Keravalla ja Vantaalla toimii merkittävät valtion tukemien vuokra-asuntojen tarjontaan keskittyneet toimijat.
Osapuolten välillä ei ole vertikaalisia suhteita.
Näin ollen Yrityskauppa tulee hyväksyä, koska se ei olennaisesti estä tehokasta kilpailua Suomen markkinoilla tai niiden oleellisella osalla.