-
Ilmoitus saapunut 8.8.2025.
Ensimmäisen vaiheen määräaika 10.9.2025.
-
Kuulemisen määräaika 19.8.2025.
KKV pyytää etenkin yrityskaupan osapuolten asiakkaita, kilpailijoita ja tavarantoimittajia sekä toimialaliittoja ja -järjestöjä lausumaan näkemyksensä yrityskaupan kilpailuvaikutuksista.
Voitte kertoa lausunnossanne oman näkemyksenne markkinoilla vallitsevasta kilpailutilanteesta ja markkinoiden kehityksestä sekä yrityskaupan mahdollisista kilpailuvaikutuksista. Lisäksi voitte kommentoida yrityskaupan ilmoittajan alla esittämiä näkemyksiä markkinoista ja niiden rakenteesta.
Pyydämme yksilöimään lausunnossanne mahdollisesti olevat liikesalaisuudet. Merkitkää liikesalaisuudet [hakasulkeisiin kursiivilla]. Mikäli lausuntoonne ei sisälly salassa pidettäviä tietoja, pyydämme mainitsemaan myös siitä. Yrityskauppoihin liittyvä korostettu liikesalaisuussuoja otetaan huomioon asian käsittelyssä. Pyydämme toimittamaan lausuntonne KKV:lle viimeistään tiistaina 19.8.2025 sähköpostitse osoitteeseen kilpailuvalvonta@kkv.fi.
Ilmoittajan näkemys yrityskaupasta
1 Yrityskauppa ja sen osapuolet
Kilpailu- ja kuluttajavirastolle ilmoitetussa yrityskaupassa on kyse kilpailulain 21 §:n 1 momentin 4) mukaisesta yhteisyrityksen perustamisesta. Fidelio Capital III Holding AB (”Fidelio”) hankkii vähemmistöosuuden Pejoni AB:n (”Pejonin”) epäsuorassa määräysvallassa olevasta Newsec AB:stä (”Newsec”). Yhdessä kyseisen vähemmistöosuuden sekä Fidelion ja Pejonin välisen osakassopimuksen perusteella Fideliolle muodostuu yhteinen määräysvalta yhdessä Pejonin kanssa Newsecissä.
Fidelio on ruotsalainen sijoitusyhtiö, joka sijoittaa yrityksiin pääasiassa Pohjoismaissa, mutta myös muualla Euroopassa ja Yhdysvalloissa. Fidelion määräysvallassa olevat salkkuyhtiöt ovat Alphalyse (biotieteet), CaPS (rahoituspalvelut), iBinder (ohjelmistot), Keyto (teknologia-pohjaiset asumispalvelut), Myotis (konsultointipalvelut), Odevo (ohjelmistot/palvelut) ja Vimian (eläinten terveys). Fidelion portfolioyhtiö Odevo on ruotsalainen yhtiö, joka tarjoaa kiinteistöjen kiinteistönhoitoon liittyviä palveluita ja digitaalisia ratkaisuja taloyhtiöille. Odevon tytäryhtiöitä Suomessa ovat Retta Isännöinti ja Kontu. Retta Isännöinti ja Kontu tarjoavat asunto-osakeyhtiöiden isännöintipalveluita Suomessa.
Pejoni on ruotsalainen sijoitusyhtiö, joka omistaa ja hallitsee yrityksiä muun muassa kiinteistösijoitusyhtiö Stronghold Invest AB:n (”Stronghold”) kautta, jonka omistuksiin ennen ilmoitettavaa yrityskauppaa kuuluu myös Newsec. Muita Strongholdin kohdeyrityksiä ovat Niam, joka on ruotsalainen Pohjois-Euroopassa toimiva kiinteistövarallisuuteen erikoistunut varainhoitaja, sekä Felicity & Equity AB, joka on teknologiayrityksiin ja palveluyrityksiin keskittynyt rahastonhoitaja.
Newsec on ruotsalainen yritys, joka tarjoaa kiinteistöomaisuuden hoito- ja neuvontapalveluita ammattimaisille kiinteistönomistajille, kiinteistösijoittajille ja kiinteistöyhtiöille. Newsec tarjoaa kiinteistövarainhoidon palveluita yritysasiakkaille eli ammattimaisille kiinteistönomistajille, kiinteistösijoittajille ja kiinteistöyhtiöille tarjottavien kiinteistöjen hallinnointia tavoitteenaan kiinteistöjen tuoton optimointi.
2 Osapuolten väliset yhteydet ja yrityskaupan kilpailuvaikutukset
Ilmoittajan mukaan yrityskaupalla ei ole haitallisia vaikutuksia Suomen markkinoilla tai niiden oleellisella osalla. Sekä Newsec että Odevo tytäryhtiöineen tarjoavat kiinteistöjen hallinnointipalveluita, mutta täysin eri tarkoituksiin, eivätkä siten ole kilpailijoita. Osapuolilla ei ole muita yrityskauppavalvonnan kannalta olennaisia yhteyksiä Suomen markkinoilla.
Fidelion portfolioyhtiö Odevo tarjoaa Suomessa asunto-osakeyhtiöille suunnattuja kiinteistöjen hallinnointipalveluita/isännöintipalveluita, joihin sisältyy esimerkiksi taloyhtiön juoksevasta hallinnosta huolehtiminen sekä muita erikseen sovittuja palveluita. Odevon ja sen tytäryhtiöiden tarjoamia palveluita voidaan luonnehtia B2C-palveluiksi, sillä niiden asiakkaat koostuvat valtaosin taloyhtiöstä, eli yksityishenkilöistä, sillä asunto-osakeyhtiöiden päättäjät ja omistajat ovat usein kyseessä olevien kiinteistöjen omistajia ja asukkaita.
Newsecin tarjoamat kiinteistöjen hallinnointipalvelut Suomessa koostuvat pelkästään kaupallisille toimijoille tarjotuista palveluista. Kyseisissä palveluissa on kyse B2B-palveluista, sillä niihin sisältyy enemmän puhtaasti kaupallisia seikkoja (kuten kiinteistöstä saadun tuoton optimointia) ja kaupallisen kiinteistön menestyksekkääseen hallinnointiin vaadittava tietotaito on erilaista, kuin asuinkiinteistöihin liittyvä tietotaito. B2B- ja B2C-palvelut eroavat myös keskeisesti toisistaan mm. asiakkaiden, asiakkaiden tarpeiden, hallinnoitavien kiinteistöjen ominaisuuksien ja tarpeiden, erilaisen sääntelykokonaisuuksien sekä erilaisen osaamisen kysynnän vuoksi.
Täydellisyyden vuoksi todetaan, että Odevolla on joitakin asiakkaita, joita voidaan pitää luonteeltaan ammattimaisina, mutta joista Newsec ei missään tapauksessa kilpaile Odevon kanssa asiakastilien pienen koon vuoksi.
Yrityskaupan kannalta relevanttina markkinana tulee pitää yhtäältä (i) liikekiinteistöomaisuuden hallinnointipalveluita (ns. B2B-palvelut) ja toisaalta (ii) asuinkiinteistöomaisuuden hallinnointipalveluita (ns. B2C-palvelut). Newsec ei tarjoa B2C-palveluita Suomessa, joten osapuolten ainoa mahdollinen päällekkäisyys on B2B-segmentissä. Osapuolet eivät kuitenkaan yllä mainituista syistä kilpaile toistensa kanssa edes tässä segmentissä.
Ilmoittajan parhaan arvion mukaan osapuolten yhteenlaskettu markkinaosuus B2B-segmentissä on joka tapauksessa alle 20 %, Suomen kokonaismarkkinoiden koon ollessa noin 400–500 miljoonaa euroa. Mikäli hallinnointipalveluita puolestaan tarkasteltaisiin yhtenä kokonaisuutena, on kyseisen segmentin koko Suomessa osapuolten parhaan arvion mukaan kooltaan noin 1000 miljoona euroa ja osapuolten yhteenlaskettu markkinaosuus noin 10–20 %. Osapuolten yhteenlaskettu markkinaosuus on alle 20 % vaikka käytettäisiin muita vaihtoehtoisia realistisia markkinamääritelmiä.