Fel i begagnad bostad

Det är fråga om fel i en begagnad bostad om bostaden inte motsvarar det som köparen och säljaren har kommit överens om eller bostaden och dess utrustning inte motsvarar de givna uppgifterna. Den som säljer bostaden ska informera köparen om alla uppgifter som kan påverka köparens köpbeslut.

Med begagnad bostad avses en bostad som har använts som bostad redan tidigare och som har sålts minst en gång. En begagnad bostad är inte ny och bostadens ålder ska beaktas vid bostadsköp och vid bedömningen av säljarens ansvar.

Köparen kan inte reklamera ett ärende som hen borde ha märkt vid förhandsgranskningen av bostaden. Säljarens ansvar för fel ska alltid bedömas från fall till fall. Säljarens ansvar varierar beroende på om bostaden avviker från det som överenskommits, om säljaren har lämnat felaktiga eller bristfälliga uppgifter om bostaden eller om det finns ett dolt fel i bostaden.

Det handlar om ett fel i den begagnade bostaden

  • om den avviker från det som överenskommits
  • om den inte motsvarar uppgifter som säljaren har lämnat om bostaden före köpet och som kan anses ha påverkat köpbeslutet
  • säljaren har underlåtit att lämna ut information som sannolikt skulle ha påverkat köpet eller köpesumman
  • om den till sin utrustning, sitt skick eller sina övriga egenskaper är betydligt sämre än vad köparen med fog har kunnat förvänta sig (dolt fel).
  • Den bostad som är föremål för köpet ska till sina egenskaper motsvara det som antecknats i köpebrevet eller en annan överenskommelse mellan parterna. Avtalet mellan köparen och säljaren är utgångspunkten när man bedömer om det finns ett fel i bostaden.

    Om inget annat har avtalats ingår vanliga bostadstillbehör såsom kylskåp, diskmaskin, frysskåp och spis i köpet.

    Muntliga överenskommelser rekommenderas inte, utan alla viktiga saker bör skrivas in i köpebrevet.

    Copy link to clipboard
  • Säljaren ska informera köparen om köpeobjektet till någon del avviker från en normal nivå. Säljarens upplysningsskyldighet omfattar kända fel och fel som säljaren har konkreta misstankar om.

    Köparen är inte utan säljarens uppmaning eller annan särskild orsak skyldig att kontrollera riktigheten av de uppgifter som säljaren lämnat om bostaden. Köparen kan inte kräva gottgörelse för en omständighet som borde ha upptäckts vid en normal granskning av bostaden före köpslutet.

    De uppgifter som ska ges köparen kan också gälla bostadsaktiebolagets ekonomiska situation. Säljaren kan vara ansvarig om köparen har getts felaktig, vilseledande eller bristfällig information om de ekonomiska förpliktelser eller ansvar som hänför sig till ägandet eller användningen av bostaden i fråga och den givna informationen kan antas ha inverkat på köpbeslutet. Uppgifterna kan gälla bolagsvederlaget, andelen av bolagets skulder eller bostadssammanslutningens ekonomiska situation i övrigt.

    Säljarens ansvar för fel omfattar också de uppgifter som fastighetsmäklaren lämnat och de uppgifter som ingår i disponentintyget.

    Med tanke på ansvaret för fel har det ingen betydelse om säljaren har känt till att uppgifterna var felaktiga eller bristfälliga. En förutsättning för att ansvar för fel ska uppkomma är däremot att informationen har inverkat på beslutet om köpet och köpesumman. Felaktiga eller bristfälliga uppgifter ger således inte automatiskt rätt till gottgörelse.

    Copy link to clipboard
  • En meningsskiljaktighet vid ett köp av en begagnad bostad gäller ofta ett fel som säljaren inte känt till och inte heller köparen har kunnat upptäcka före köpet. Till exempel fukt- och mögelskador är ofta dolda fel, eftersom de finns i dolda konstruktioner  och köparen inte kan påvisa att säljaren har känt till felet. Likaså betraktas brister som inte upptäckts vid konditionsgranskningen ofta som dolda fel.

    I fråga om ett dolt fel görs en övergripande bedömning av felet från fall till fall. Utöver objektets köpesumma och ålder kan man beakta bland annat om skadorna är oväntade, hur omfattande de är och hur länge reparationen kommer att pågå. Utgångspunkten är att både bristerna och reparationskostnaderna ska vara avsevärda för att säljaren ska vara ansvarig för dem.

    Bostaden kräver service och reparation allteftersom åren går. Säljaren ansvarar inte för reparationer som beror på normalt slitage och på att huset blir äldre.

    Tumregeln är att bostadsaktiebolaget ansvarar för reparationskostnaderna för konstruktionerna och bostadsägarens för ytorna.
    Till exempel i vanliga fall av fuktskador i badrummet ska största delen av reparationskostnaderna i allmänhet betalas av bostadsaktiebolaget. I en sådan situation kan man ofta inte få gottgörelse av säljaren, eftersom köparen inte orsakas betydande reparationskostnader.

    Ibland beror fel i en relativt ny bostad på felaktigt byggande. Köparen har med vissa begränsningar rätt att anföra besvär över bostadens ursprungliga fel även direkt till bostadens första säljare, dvs. den stiftande delägaren.

    Esimerkiksi tavanomaisissa kylpyhuoneen kosteusvauriotapauksissa valtaosa korjauskuluista jää yleensä taloyhtiön maksettavaksi. Myyjältä ei tällaisessa tilanteessa useinkaan voi saada hyvitystä, koska ostajalle ei aiheudu merkittäviä korjauskuluja.

    Joskus uudehkon asunnon virhe johtuu virheellisestä rakentamisesta. Ostajalla on tietyin rajoituksin oikeus tehdä valitus asunnon alkuperäisestä virheestä myös suoraan asunnon ensimmäiselle myyjälle eli perustajaosakkaalle.

    Copy link to clipboard

Förhandsgranskning av bostaden

Köparen får inte som fel åberopa en omständighet som hen kan antas ha känt till vid köpet.

Om köparen före köpet har granskat bostaden eller utan godtagbar anledning har underlåtit att utnyttja den möjlighet till granskning som säljaren har erbjudit, får köparen inte som fel åberopa omständigheter som han borde ha märkt vid granskningen.

Köparen ska göra en förhandsgranskning av bostaden med iakttagande av normal omsorgsfullhet. Ju äldre bostad det är fråga om, desto mer anledning har köparen att förvänta sig fel och brister i bostaden, och därför kan man i allmänhet kräva en noggrannare och grundligare granskning av köparen än i en relativt ny eller nyligen ombyggd bostad.

Köparen behöver dock i regel inte vidta särskilda tekniska åtgärder eller andra arrangemang som avviker från det normala, till exempel yt-, värme- eller fuktmätningar, testning av bostadens tillbehör såsom spis, tvättmaskin eller kylskåp eller flyttning av tyngre möbler.

Meddelande om fel och ansvarstid

Vid ett fel är köparen skyldig att underrätta säljaren.  Om meddelande inte görs på tillbörligt sätt och i tid kan felet inte längre åberopas.

Meddelandet om fel jämte kraven ska framställas inom skälig tid, högst två år från överlåtelsen av besittningen eller köpslutet.

Endast om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid med heder, eller om säljaren är näringsidkare, kan felet åberopas efter denna tidsfrist.

Vid bedömningen av en rimlig tid beaktas att köparen ofta först måste utreda felet och reparationskostnaderna. Det är dock att alltid bra att göra reklamationen så snabbt som möjligt efter att felet upptäckts, och gärna senast inom 3–4 månader.

Reklamationen ska till sitt innehåll vara sådan att säljaren kan bedöma grunden för sitt eventuella ansvar för felet och vidta de åtgärder som situationen kräver. Köparen ska i reklamationen uppge vilka krav köparen framställer på grund av felet. Kravet kan vara nedsättning av priset, hävning av köpet eller skadestånd.

Kraven preciseras ofta i pengar först när noggrannare undersökningar eller reparationer har slutförts, så det belopp som krävs behöver inte anges exakt i meddelandet, utan reklamationen kan kompletteras i efterhand till denna del.

Det lönar sig i allmänhet inte att inleda reparationsåtgärder utan att först ge säljaren möjlighet att sätta sig in i felet på köpobjektet. Därför rekommenderas det att man ska göra en reklamation så snabbt som möjligt.

Expertutlåtanden och fotografier är exempel på viktiga bevis i tvister om bostadsaffärer. Det lönar sig att dokumentera reparationerna i detalj.
Reklamationen ska alltid riktas till den som sålde bostaden, inte till fastighetsmäklaren eller bostadsaktiebolagets disponent.

Läs mer om förmedlingsrörelsens ansvar länk. Lue lisää välitysliikkeen vastuusta 

Gå till reklamationsblanketten <linkki> 

Påföljder vid fel i en begagnad bostad

  • Den vanligaste följden av ett fel är rabatt på köpesumman. Man bör vara realistisk i fråga om hurdan prissänkning som kan krävas av säljaren. När tvister ska lösas rekommenderas det i allmänhet inte att reparationskostnaderna ska kunna gottgöras till fullt belopp i form av en prissänkning.

    Ju äldre objekt det är fråga om, desto större nivåförbättring och förlängning av livslängden kommer reparationen att medföra. Dessutom bör man beakta att prissänkningen endast beaktar de kostnader som är nödvändiga för att rätta till felet. Eventuella övriga renoveringsarbeten som utförs i samband med de egentliga reparationerna ska kunna avskiljas från de kostnader som man kräver prissänkning för.

    Copy link to clipboard
  • Vid köp av en begagnad bostad har säljaren i allmänhet inte rätt att åtgärda ett fel. I en affär mellan privatpersoner kan köparen inte kräva att säljaren åtgärdar felet och köparen är på motsvarande sätt inte skyldig att godkänna säljarens erbjudande om att åtgärda felet.

    Rättelse av fel kan krävas endast om säljaren är en näringsidkare och felet gäller reparationer eller förbättringar som näringsidkaren utfört.

    Copy link to clipboard
  • Om felet har orsakat skada kan köparen i vissa fall också ha rätt till skadestånd. En säljare som är en privatperson kan befrias från skadeståndsansvaret genom att visa att felet inte beror på vårdslöshet från säljarens sida. För ett dolt fel kan man inte få skadestånd.

    Copy link to clipboard
  • Hävning av köpet förutsätter att säljaren gjort sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott. Tröskeln för att häva ett köp är mycket hög och kommer sällan i fråga. En hävning kan bli aktuellt närmast i en situation där felet inte kan åtgärdas utan väsentlig olägenhet och en prissänkning på grund av felets betydelse inte kan anses vara en tillräcklig påföljd.

    Copy link to clipboard

Tvistlösning

  • Parterna ska först försöka lösa problemsituationer sinsemellan.

    Konsumentrådgivningen ger allmän rådgivning i problem med bostadsköp, men utreder eller medlar inte tvister mellan privatpersoner. Om bostaden har köpts av en näringsidkare kan konsumentrådgivningen utreda och medla i ärendet.

  • Konsumenttvistenämnden ger också rekommendationer som gäller tvister i bostadsköp mellan privatpersoner. I sådana tvister kan både köparen och säljaren lämna en begäran om avgörande.

    Konsumenttvistenämndens avgörande är inte förpliktande för parterna i tvisten. I synnerhet om det finns ett stort ekonomiskt intresse i en tvist, till exempel kräver man att hela bostadsköpet hävs eller kräver en betydande prissänkning, kan man i stället för att vända sig till konsumentmyndigheterna överväga att föra ärendet till domstolsbehandling. Vid stora tvister rekommenderas att man vänder sig till en rättshjälpsbyrå, advokatbyrå eller någon annan instans som tillhandahåller juridiska tjänster.