Kiinteistönvälittäjän palvelut
Valtaosa asunnoista ja kiinteistöistä myydään kiinteistönvälittäjän avulla. Kiinnitä huomiota välittäjän valintaan. Asuntokaupassa on voitava luottaa välittäjän ammattitaitoon.
Asuntokaupassa välittäjän palveluihin kuuluvat ainakin:
- asunnon hinnan arviointi
- välityssopimuksen tekeminen ammattitaitoisesti
- myyjän neuvonta ja opastaminen asuntokauppaan liittyvistä asioista
- markkinointi, myyntiesitteen laadinta, ilmoittelu
- asunnon esittely
- tiedonanto ostajaehdokkaalle asunnosta ja asuntokaupasta
- tarjousten ja mahdollisen käsirahan vastaanottaminen
kauppakirjan laatiminen
Kiinteistönvälittäjän käyttäminen ei poista myyjän vastuuta asunnon mahdollisista virheistä. Niistä vastaa yleensä aina myyjä.
Välittäjän valinta
Ennen välittäjän tapaamista, mieti ja tutki asuntosi realistista myyntihintaa. Tämä on tärkeää siksi, että jotkut välittäjät voivat ehdottaa asunnon hinnaksi epärealistisen suurta hintaa.
Löytääksesi sopivan kiinteistönvälittäjän kannattaa kotiin arviokäynnille pyytää edustaja parista-kolmesta eri kokoisesta välitysliikkeestä. Se auttaa myös myyntihinnan päättämisessä.
Markkinoilla tarjotaan perinteisen kiinteistönvälityksen lisäksi erilaista apua asunnon itsemyyntiin. Tarjolla on erilaisia palvelupaketteja tai välittäjältä voi tilata vain kauppakirjan laadinnan.
Palvelun sisältöön, sen sopimusehtoihin ja hintoihin kannattaa tutustua tarkkaan. Uudet, laajatkaan apupalvelut eivät välttämättä noudata perinteisen kiinteistönvälityksen pelisääntöjä ja lainsäädäntöä.
-
- kiinteistönvälitysalan toimijoilla voi olla erilaisia toimintamalleja, joten kannattaa esimerkiksi selvittää hoitaako sama välittäjä esittelyn, tarjousten vastaanottamisen ja kaupanteon.
- halvin välitysliike ei välttämättä ole paras
- välittäjä, joka arvioi asunnostasi suurinta myyntihintaa, ei myöskään ole aina paras
- voit tehdä toimeksiantosopimuksen 1–2 kuukaudeksi, jolloin voit arvioida kuinka hyvin välittäjä hoitaa toimeksiantoa.
-
- asunnon hinta-arvion realistisuus. Asunnon myyntihinta riippuu viime kädessä markkinoista, ei välittäjän lupauksista.
- välittäjän paikallistuntemus. Välittäjän pitää olla selvillä esimerkiksi alueen kaavoitustilanteesta.
- missä medioissa, miten ja kuinka usein asuntoa aiotaan markkinoida
- välityspalkkion suuruus.
-
Välittäjä
- soittelee sinulle saadakseen välityssopimuksen, vaikka myynti-ilmoituksessasi on ”Ei välittäjille”-merkintä
- lupaa epärealistisen korkean myyntihinnan
- esittää jo puhelimessa, että hänellä on asunnolle varma ostaja.
Välityssopimus
Tenttaa välittäjää kaikista asioista, joita et ymmärrä sopimuksessa. Allekirjoita vasta, kun olet lukenut ja ymmärtänyt sopimuksen.
-
Välitystoimeksiantoa koskeva sopimus tehdään usein muualla kuin välitysliikkeen toimitiloissa, esimerkiksi kotonasi.
Sopimus voidaan tehdä myös etäviestimien välityksellä eli esimerkiksi puhelimessa, sähköpostilla tai verkkosivuilla. Tällöin kyseessä on koti- tai etämyyntisopimus, jonka voit peruuttaa syytä ilmoittamatta 14 päivän kuluessa sopimuksen tekemisestä.
Välittäjän pitää antaa sinulle ennen sopimuksen solmimista seuraavat asiakirjat:
- ennakkotiedot myytävästä tuotteesta tai palvelusta sekä myyjän yhteystiedoista paperilla tai muulla pysyvällä tavalla
- peruuttamislomake- ja ohje.
Toimeksiannon suorittaminen on mahdollista aloittaa jo ennen peruuttamisajan päättymistä, jos olet tehnyt tätä koskevan nimenomaisen pyynnön.
Pyyntö voi tapahtua esimerkiksi niin, että toimeksiantosopimuksesta rastitetaan kohta, jossa pyydät palvelun suorittamisen aloittamista välittömästi. Voit tällöinkin peruuttaa sopimuksen, mutta sinun on kuitenkin maksettava välitysliikkeelle sopimuksen täyttämiseksi tehdystä suorituksesta kohtuullinen korvaus. Korvauksen suuruus riippuu siitä, kuinka paljon sopimukseen kuuluvia toimenpiteitä (esimerkiksi myyntiesitteen laadinta tai isännöitsijäntodistuksen hankinta) välitysliike on jo ehtinyt suorittaa.
-
Välityssopimus eli toimeksianto tehdään aina kirjallisesti tai sähköisesti. Välittäjä ei voi vedota suullisiin ehtoihin tai tietoihin. Sopimus on tärkeä – ei vain välityksen onnistumisen – vaan myös itse asuntokaupan onnistumisen kannalta.
Asunnon myyjän pitää lain mukaan antaa ostajalle kaikki tiedot, jotka voivat vaikuttaa hänen ostopäätökseensä. Kun asuntoa myy välittäjä, välittäjän pitää kysellä näitä tietoja myyjältä ja antaa ne edelleen mahdolliselle ostajalle.
Tietoja ovat esimerkiksi asunnon tai talon ikään, rakentamiseen, korjaushistoriaan, kuntoon ja tiedossa oleviin vikoihin liittyvät tiedot. Myös yhtiökokouksissa käsitellyt asiat pitää ilmoittaa ostajalle välittäjän kautta.
Tarkista, että nämä asiat, ja erityisesti asunnon tai kiinteistön merkittävät virheet sekä asunto-osakeyhtiön tiedossa olevat korjaushankkeet kirjataan välityssopimukseen. Näin todistat tarvittaessa myöhemmin, että välittäjä on saanut niistä tiedon.
-
Välityssopimus voi olla miten lyhyt tahansa – vaikka vain yhden päivän kestävä. Jos välittäjä kertoo, että hänellä on asunnolle ”varma ostaja”, voi hänen kanssaan tehdä esimerkiksi pari päivää kestävän välityssopimuksen. Tänä aikana välittäjä ennättää näyttää asuntoa ostajakandidaatille ja saada tarjouksen.
Jos olet epävarma siitä, sujuuko asunnon myyminen hyvin, sopimus kannattaa tehdä ensin esimerkiksi kahdeksi kuukaudeksi. Välityssopimusta ei voi purkaa kuin tietyistä painavista syistä.
Maksimissaan välityssopimus voi olla neljän kuukauden pituinen. Sopimuksen voi sen jälkeen uusia.
-
Välityssopimusta ei voi irtisanoa kesken sopimuskautta ilman pätevää syytä. Pätevä syy voi olla välitysliikkeen tekemä merkittävä virhe, toimeksiantajan sairaus tai lähiomaisen sairaus tai kuolema. Myös jokin olosuhdemuutos voi olla irtisanomisen syy, jos asunnon välittäminen voi jatkossa tulla toimeksiantajalle suhteettoman epäedulliseksi.
Jos sopimus puretaan muun kuin välitysliikkeen tekemän virheen vuoksi, välitysliikkeelle pitää korvata sen kohtuulliset kustannukset irtisanomista edeltävistä toimista.
Usein välittäjän kanssa voi kuitenkin sopia, että välityssopimus irtisanotaan, vaikka sopimuskautta olisi vielä jäljellä.