Fel i egnahemshus

En egnahemsfastighet kan ha ett fel som berättigar till gottgörelse till exempel om den inte motsvarar det som avtalats eller om säljaren innan köpet gjordes hade gett köparen felaktig, vilseledande eller bristfällig information. Det handlar ofta om ett dolt fel, dvs. ett fel som inte säljaren heller känt till.

Det finns ett kvalitetsfel i fastigheten som säljaren ansvarar för, om

  • fastigheten är inte sådan som man kommit överens om
  • säljaren har gett felaktig, vilseledande eller bristfällig information om fastighetens areal, byggnadernas skick eller konstruktioner eller om någon annan egenskap som gäller fastighetens art och uppgiften kan antas ha påverkat beslutet om köpet eller köpeskillingen
  • säljaren har försummat att rätta köparens felaktiga uppfattning om något av ovanstående
  • fastigheten på grund av ett dolt fel avsevärt avviker från det som köparen med beaktande av köpesumman och övriga omständigheter med fog kan förutsätta av en fastighet av den typ som sålts.

Det är inte möjligt att göra upp en heltäckande lista över kvalitetsfel. Kvalitetsfel kan vara till exempel arealfel, fukt- och mögelskador, brister i vatten- eller avloppsledningar eller uppvärmningssystem eller fel som beror på fel i grunden.

Typer av fel vid försäljning av egnahemshus

  • Det avtal som parterna har ingått är utgångspunkten för bedömningen av felet. Köpeobjektet ska till sina egenskaper motsvara det som antecknats i köpebrevet eller det som parterna i övrigt kommit överens om.

    Muntliga överenskommelser rekommenderas inte, utan alla viktiga saker bör skrivas in i köpebrevet.

    Vid fastighetsköp anses till fastigheten höra dess beståndsdelar och tillbehör, om inte något annat har avtalats. Till exempel växter som planterats på gården, ved, olja i oljetank eller brevlåda ingår i köpet, om inte annat avtalas. Detsamma gäller husets tillbehör, till exempel kyl- och frysskåp, diskmaskin och spis.

    Säljarens ansvar för fel kan begränsas genom avtalsvillkor, men detta ska göras individuellt från fall till fall. Ansvaret kan inte begränsas med allmänna friskrivningsvillkor, utan i avtalet ska det specificeras exakt vilken brist i köpeobjektet säljaren inte ansvarar för. Ofta har villkoret ”objektet säljs i det skick det är” ingen betydelse vid bedömningen av säljarens ansvar.

    Copy link to clipboard
  • Säljaren ska med hänvisning till felansvaret informera köparen om sådana omständigheter som gäller köpeobjektets egenskaper och som kan antas inverka på beslutet om köpet.

    Säljaren ska särskilt berätta om sådana omständigheter som gör att fastigheten avviker från motsvarande fastigheter.

    Säljaren ska bland annat berätta om

    • byggnadens skick eller byggnadsmaterial avviker från det som vanligtvis kan förutsättas av byggnader i samma ålder
    • någon omständighet försvårar användningen av fastigheten för det avsedda ändamålet
    • det är något fel på en maskin eller anordning som ingår i affären.

    Säljaren ska berätta både om de brister hen känner till och om sådana brister som hen har konkreta misstankar om. Om säljaren är osäker på om informationen är korrekt, ska hen för att undvika att bli ansvarig för felet nämna detta för köparen.

    En förutsättning för att säljarens ansvar ska uppstå är att informationsfelet kan antas ha inverkat på köpet. Detta innebär i praktiken att köparen i ljuset av de rätta uppgifterna inte skulle ha gjort affären till det avtalade priset.

    Brister i informationen av mindre betydelse medför inget ansvar för säljaren. Vid bedömningen av ansvaret kan man utöver reparationskostnaderna även i övrigt beakta felets betydelse, till exempel med tanke på boendetrivseln och att huset är i beboeligt skick.

    Säljaren ansvarar för de uppgifter som ligger till grund för felansvaret eller för försummelse av informationsskyldigheten också om det är säljarens fastighetsmäklare som har lämnat uppgiften. Förmedlingsrörelsens eventuella egna ersättningsansvar gentemot köparen utesluter inte säljarens felansvar.

    Läs mer om att sälja ett egnahemshus

    Copy link to clipboard
  • Det är fråga om ett dolt fel om säljaren inte visste eller borde ha känt till felet och köparen inte heller har kunnat upptäcka det vid förhandsgranskningen. Till exempel fukt- och mögelskador är ofta dolda fel.

    Vid dolt fel är feltröskeln högre än vid andra fel. Man kan kräva gottgörelse av säljaren endast om huset på grund av ett dolt fel avsevärt avviker från hus i motsvarande ålder, till motsvarande pris och i motsvarande skick.

    Vid bedömningen av vad köparen på goda grunder kan kräva av fastigheten ska särskild uppmärksamhet fästas vid byggnadernas ålder och de grundliga reparationer som gjorts i dem. Ju nyare byggnaden är, desto bättre skick och modernare byggnadssätt kan förutsättas.

    Köparen kan förutsätta att byggnaderna på fastigheten har uppförts enligt ett allmänt och godtagbart byggnadssätt som rådde under byggnadstiden och att senare reparationer har gjorts på ett sätt som godkänts vid tidpunkterna för reparationerna. I fråga om ett dolt fel görs en övergripande bedömning av hur allvarligt felet är från fall till fall.  Betydelsen av ett dolt fel kan påverkas förutom av objektets ålder och köpesumman även bland annat av om skadorna är oväntade, hur omfattande de är och hur lång reparationstiden är.

    Förhållandet mellan reparationskostnaderna och köpesumman är ett vanligt kriterium för prövningen.  För att ett dolt fel ska bedömas som betydande måste reparationskostnaderna ofta utgöra flera procent av köpesumman. Om felet medför sanitära olägenheter kan det i allmänhet anses vara betydande oberoende av beloppet av reparationskostnaderna.

    Copy link to clipboard
  • Fastigheten är behäftad med ett så kallat rådighetsfel, om ett myndighetsbeslut begränsar möjligheterna att använda fastigheten på ett sätt som köparen inte med fog har kunnat anta när köpet gjordes. Säljaren är skyldig att utreda och lämna uppgifter om myndighetsbeslut som påverkar möjligheterna att råda över fastigheten. Säljaren ska informera köparen om bl.a. planbestämmelser, byggbegränsningar, servitut och nödvändiga tillstånd.

    Fastigheten är behäftad med ett rättsligt fel, om köparen kan förlora fastigheten eller någon därtill hörande panträtt eller någon annan rättighet som köparen inte kände till när köpet gjordes.

    Copy link to clipboard
  • Säljaren ansvarar inte för reparationer som beror på att huset blir äldre. Ett egnahemshus behöver underhållas och repareras allteftersom åren går. Reparationsbehoven i huset tas i beaktande i köpesumman. Köpesumman för äldre egnahemshus på i stort sett lika stora tomter i samma område är betydligt lägre än för nya eller relativt nya hus.

    Till exempel om plåttaket läcker i ett egnahemshus från 1950-talet som köpts i ursprungligt skick, tvättrummets golvbrunn har läckt ut vatten i isoleringen eller avlopp av gjutjärn helt stockas, är det i allmänhet obefogat att klaga på reparationskostnaderna till säljaren. De ingår i de normala reparationerna som hör till husets ålder.

    Å andra sidan, om säljaren har känt till takläckaget, även åtgärdat de skador det orsakat och uppenbarligen hemlighållit saken, kan hen betraktas som ansvarig för en del av kostnaderna.

    Copy link to clipboard

Köparens skyldighet att förhandsgranska

Köparen får inte som fel åberopa en omständighet som hen måste antas ha känt till vid köpet eller som skulle ha kunnat observeras vid fastighetsgranskningen innan köpet gjordes.

Köparen ska granska fastigheten med sedvanlig omsorg. Köparens granskningsskyldighet omfattar inte utan särskilda skäl omständigheter som kräver tekniska eller andra avvikande åtgärder, till exempel metoder där man gör hål på konstruktionerna. Om det vid förhandsgranskningen upptäcks något misstänkt, till exempel spår av fukt, är det ändå skäl att undersöka saken noggrannare.

Läs mer om att köpa ett egnahemshus

 

Ansvarstid och meddelande om fel

Vid ett fel är köparen skyldig att underrätta säljaren.

Ett meddelande om ett kvalitetsfel jämte krav ska göras inom skälig tid och senast när det gått fem år från överlåtelsen av besittningen eller köpslutet. Endast om säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid med heder, eller om säljaren är näringsidkare, kan köparen åberopas efter fel efter den utsatta tiden.

Vid bedömningen av vad som är en skälig tid ska det beaktas att köparen ofta först måste utreda felet och reparationskostnaderna. Det lönar sig för köparen att alltid reklamera felet så snabbt som möjligt, och gärna senast inom 3–4 månader.
Reklamationen ska till sitt innehåll vara sådan att säljaren kan bedöma grunden för sitt eventuella ansvar för felet och vidta de åtgärder som situationen kräver.

Köparen ska i reklamationen uppge vilka krav hen har på grund av felet (prissänkning, hävning eller skadestånd). Kraven preciseras ofta i pengar först när noggrannare undersökningar eller reparationer har slutförts, så det belopp som krävs behöver inte anges exakt i reklamationen, utan den kan kompletteras i efterhand.

Köparen bör inte vidta reparationsåtgärder utan att först ge säljaren möjlighet att sätta sig in i felet. Det är ytterligare en orsak till att man bör göra en reklamation så snabbt som möjligt. Om det emellertid brådskar med reparationerna bör köparen dokumentera utgångsläget till exempel genom att fotografera eller be en sakkunnig om ett utlåtande.

Expertutlåtanden och fotografier är exempel på viktiga bevis i tvister om bostadsaffärer. Det lönar sig att dokumentera reparationerna i detalj. En bristfällig utredning kan göra det svårare att påvisa felet.

Gå till reklamationstjänsten

Påföljder vid fel

  • Den vanligaste följden av ett fel är rabatt på köpesumman. Man bör vara realistisk i fråga om hurdan prissänkning som kan krävas av säljaren. Även om beräkningen av en prissänkning ofta baserar sig på reparationskostnaderna för felet, rekommenderas det i allmänhet vid en tvistlösning att kostnaderna inte ska gottgöras till fullt belopp.

    När ett begagnat egnahemshus repareras stiger husets värde i allmänhet jämfört med köpesumman. Ju äldre objekt det är fråga om, desto större nivåförbättring och förlängning av livslängden kommer reparationen att medföra. Dessutom bör man beakta att prissänkningen endast beaktar de kostnader som är nödvändiga för att rätta till felet. Eventuella övriga renoveringsarbeten som utförs i samband med de egentliga reparationerna ska kunna avskiljas från de kostnader som man kräver prissänkning för.

    Copy link to clipboard
  • I en affär om ett egnahemshus kan köparen inte kräva att säljaren åtgärdar felet och köparen är på motsvarande sätt inte skyldig att godkänna säljarens erbjudande om att åtgärda felet. Parterna kan komma överens om att säljaren korrigerar felet.

    Copy link to clipboard
  • Om felet har orsakat skada kan köparen i vissa fall ha rätt till skadestånd. För ett dolt fel kan man inte få skadestånd.

    Copy link to clipboard
  • Hävning av köpet förutsätter att säljaren gjort sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott. Tröskeln för att häva ett köp är mycket hög. En hävning kan bli aktuellt närmast i en situation där felet inte kan åtgärdas utan väsentlig olägenhet och en prissänkning på grund av felets betydelse inte kan anses vara en tillräcklig påföljd

    Copy link to clipboard

Lösning av meningsskiljaktigheter

  • Konsumentrådgivningen ger allmän rådgivning i problem med köp av bostadsfastigheter, men utreder eller medlar inte tvister mellan privatpersoner. Om en bostadsfastighet har köpts av en näringsidkare kan konsumentrådgivningen utreda saken och i vissa situationer även medla.

  • Konsumenttvistenämnden ger också rekommendationer i bostads- och fastighetsköp mellan privatpersoner. I sådana tvister kan både köparen och säljaren lämna en begäran om avgörande.

    På konsumenttvistenämndens webbplats hittar du närmare information om när nämnden kan behandla ett ärende

    Konsumenttvistenämndens avgörande är inte förpliktande för parterna i tvisten. I synnerhet om det finns ett stort ekonomiskt intresse i en tvist (till exempel om man kräver  att hela bostadsköpet hävs eller en betydande prissänkning), kan man i stället för att vända sig till konsumentmyndigheterna överväga att föra ärendet till domstolsbehandling. Vid stora tvister rekommenderas även i övrigt att man vänder sig till en rättshjälpsbyrå, advokatbyrå eller någon annan instans som tillhandahåller juridiska tjänster.