Kuntotarkastus

Kuntotarkastus on nopeasti yleistynyt erityisesti kiinteistökaupan kylkiäiseksi.

Kuntotarkastuksen plussat:

  • Kuntotarkastusraportti antaa paljon tietoa rakennuksen ikääntymiseen liittyvistä korjaus- ja huoltotarpeista
  • Kuntotarkastus kertoo rakennuksen yksilöllisistä riskispaikoista ja virheistä, jotka voidaan havaita pintatarkastuksessa

Kuntotarkastuksen miinukset:

  • Kuntotarkastus ei yleensä tuo esiin rakennuksen piileviä virheitä. Niistä vastaa myyjä, vaikka kuntotarkastus olisi tehty
  • Ammattitaidoton tarkastus voi antaa talon kunnosta virheellisen kuvan tai aiheuttaa turhia korjauksia
  • Tavanomainen kuntoarvio tehdään aistinvaraisesti, rakenteita rikkomatta. Esimerkiksi kosteusmittaus tehdään pintamittarilla, eikä silloin havaita rakenteiden sisällä mahdollisesti piileviä kosteusvaurioita.

Kun tilaat kuntotarkastuksen, sinun kannattaa

  • etsiä pätevä tarkastaja
  • antaa tarkastajalle tarkat tiedot rakennuksesta
  • olla mukana tarkastuksessa

Kuntotarkastus ei vapauta myyjää vastuusta

Kuntotarkastuksen teettäminen omakotitaloon maksaa vähintään satoja euroja - usein reilusti yli tuhat euroa.

Kuntotarkastus ei poista myyjän vastuuta kaupanteon jälkeen ilmitulleista virheistä, vaan se on keino kertoa ostajalle kohteen yleiskunnosta ja mahdollisista riskipaikoista. Asunnon tai kiinteistön piilevät virheet eivät välttämättä tule tavanomaisessa tarkastuksessa esiin.

Suuri osa asunto- ja kiinteistönkauppariidoista koskee juuri piileviä virheitä. Useissa riidoissa taloon on tehty kuntotarkastus, mutta riidelty virhe ei ole löytynyt tarkastuksessa.

Myyjän kannattaa miettiä, kannattaako tilata ja maksaa kuntotarkastuksesta rutiininomaisesti heti, kun laittaa asunnon tai omakotitalon myyntiin.

  • Usein kannattaa odottaa kunnes ostajaehdokas selvillä. Hän saattaa olla kokenut omakotitaloasuja, joka ilman raporttiakin tietää ikääntyneen taloon liittyvät huolto- ja korjaustarpeet.
  • Kuntotarkastus kannattaa teettää heti myynnin alussa, jos myyjä ei tunne talon rakentamis-, korjaus- ja huoltohistoriaa lainkaan. Silloin saa käsityksen siitä, mitä on myymässä ja millaista hintaa talosta kannattaa pyytää.

Jos kuntotarkastus tilataan,

  • myyjän pitää kertoa kuntotarkastajan ensihaastattelussa kaikki talon kuntoon liittyvät asiat totuudenmukaisesti
  • tarkastus on hyvä tehdä myyjän, ostajaehdokkaan ja välittäjän läsnäollessa. Silloin osapuolet saavat saman tiedon yhtä aikaa ja tarkastajalta on mahdollisuus kysyä yksityiskohdista
  • Kirjallinen kuntotarkastusraportti pitäisi olla osapuolilla hyvissä ajoin ennen lopullista kaupantekoa, koska varsinaisessa tarkastustilaisuudessa saattaa moni yksityiskohta mennä huomaamatta ohi. Riitatapauksissa osapuolten saamia tietoja talosta arvioidaan ensisijaisesti kirjallisen raportin perusteella
    Kuntotarkastajan vastuu

Kuntotarkastus ei takaa asunnon virheettömyyttä

Jos kohdetta myydään maininnalla ”Kuntotarkastettu”, se ei tarkoita samaa kuin ”Virheetön”. Tavanomainen kuntotarkastus ei takaa sitä, ettei talossa jälkeenpäin löydy piileviä virheitä.

Ostajalle myyjän maksama ammattitaitoinen kuntotarkastus on etu, koska se kertoo kohteen yleiskunnosta sekä huolto- ja korjaustarpeista. Jos ostajalla on kokemusta omakotitaloasumisesta ja ymmärrystä talojen ikääntymisen aiheuttamista korjaustarpeista, tavallista kuntotarkastusta ei välttämättä ole syytä tilata.

  • Kuntoraporteissa kerrotaan paljon yleistietoa esimerkiksi rakenteiden, kattomateriaalin, sähkö- ja lämmitystekniikan käyttöiästä. Käyttöikään vaikuttaa kuitenkin talon yksilölliset ominaisuudet ja ja  se, miten taloa on huollettu.
  • tarpeen vaatiessa voi ennen kaupantekoa teettää perusteellisemman kuntotutkimuksen talon oletettuun riskipaikkaan, kuten pesutilaan. Kuntotutkimuksessa rikotaan rakenteita niin, että esimerkiksi piilevä kosteusvaurio löytyy.

Kuntoraporttia kannattaa lukea realistisesti

Talon ikääntymiseen liittyvien seikkojen kertominen insinöörikielellä saattaa pelästyttää luulemaan, että talossa on paljon ongelmia. Usein on kuitenkin kyseessä vain ikääntynyt talo, josta löytyy uusimista ja kohentamista vaativia paikkoja.

Vaikka kuntotarkastus olisi tehty, ostajan kannattaa myös itse tarkastaa talo. Kaupan jälkeen ei voi vaatia hinnanalennusta asioista, jotka omassa tarkastuksessa olisi pitänyt huomata tai on mainittu kuntoraportissa.

Kuntotarkastusraportti ei ole  vikalista, jonka perusteella ostaja voi ryhtyä automaattisesti tinkimään isoa summaa myytävän talon kauppahinnasta. Yleensä talon ikääntyminen on jo otettu huomioon hintapyynnössä.

Kuntoraporttiin on syytä perehtyä huolella. Jos jokin asia jää epäselväksi, kannattaa ottaa yhteys raportin tekijään.

Tarjoukseen voi laittaa purkavan ehdon

Kuntotarkastus tehdään usein vasta tarjouksen tekemisen jälkeen. Silloin tarjoukseen kannattaa laittaa varauma sen purkautumisesta, jos tarkastuksessa löytyy seikkoja, jotka voivat vaikuttaa kohteen kauppahintaan.

Ammattitaitoisen tarkastajan valinta

Ammattitaidoton tarkastus voi antaa talon kunnosta virheellisen kuvan tai aiheuttaa turhia korjauksia.

Kuntotarkastuksen voi tehdä kuka tahansa rakennustekniikasta tietävä. Pätevyysvaatimuksia ei ole eikä toimintaa säädellä laissa. Kuntotarkastajien kenttä on kirjava, koska kuntotarkastustoimintaa on ollut vasta noin kymmenen vuoden ajan.

Asuntokaupan kuntotarkastajan pätevyyden suorittaneilla tarkastajilla (AKK-tarkastaja) on vähintään teknikkotason peruskoulutus sekä laaja alan työkokemus. Tarkastus tehdään ohjeiden mukaisesti. Pätevyyksiä valvoo Fise Oy. Muita pätevyyksiä ovat Rakennuksen kuntoarvioija (PKA) ja pätevöitynyt kosteudenmittaaja (PKM).
Pätevyysrekisteri

Asuntojen kuntotarkastuksia tekevät myös esim. Keskuskauppakamarin tarkastuksiin hyväksytyt tavarantarkastajat (HTT).

Kauppakamarien hyväksymät tavarantarkastajat

Sopimusmalli kuntotarkastuksesta

Kuntotarkastussopimus pitää tehdä aina kirjallisesti. Asunnon kuntotarkastuksen teettämisestä varten on valmis sopimusmalli.
Sopimusmalli kuntotarkastuksen teettämisestä

Jos haluat perehtyä aiheeseen lisää, asuntokaupan kuntotarkastuksesta on maksulliset Rakennustietosäätiön KH-ohjeet:

  • LVI 01-10413, KH 90-00393 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Tilaajan ohje.
  • LVI 01-10414, KH 90-00394 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Suoritusohje.
  • KH 90023 Kuntotarkastus asuntokaupan yhteydessä. Tilaussopimus.

Ohjeiden julkaisija: Rakennustietosäätiö RTS Kustantaja: Rakennustieto Oy.
Rakennustieto Oy

Päivitetty 14.5.2014 Tulosta