Uudisasunnon vakuudet
Uudisasunnon vakuudet suojaavat ostajaa. Uusien asunto-osakkeiden perustajaosakkaan on asetettava vakuudet rakentamisvaiheeseen ja sen jälkeen. Vakuudet turvaavat asuntojen puutteiden ja virheiden korjaukset. Varmista, että vakuusasiakirjojen lisäksi myös muut myyjältä vaadittavat turva-asiakirjat ovat kunnossa.
RS-kohteet ovat uusia asuntoja, joiden myynti aloitetaan rakentamisvaiheen aikana ja joissa myyjän on asetettava ostajien ja taloyhtiön hyväksi asuntokauppalain vaatimat turva-asiakirjat sekä vakuudet.
Vakuudet jaetaan kolmeen eri vakuuteen
- rakentamisvaiheen vakuus
- rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus
- suorituskyvyttömyysvakuus
Vakuusjärjestelmä on rakennettu siten, että edellisen vakuuden päättyessä tilalle tulee seuraava vakuus. Rakentamisvaiheen vakuus tulee voimaan, kun rakentaminen alkaa ja se vapautetaan kolmen kuukauden kuluessa rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä. Taloyhtiön hallitus ja asunto-osakkeen ostajat hyväksyvät vakuuden vapauttamisen kirjallisesti. Kun rakentamisvaiheen vakuus vapautetaan, myyjän tulee asettaa tilalle rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus, jonka on oltava voimassa 15 kuukautta rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä.
Perustajaosakkaan on hankittava myös suorituskyvyttömyysvakuus ennen asuntojen myymistä kuluttajille. Suorituskyvyttömyysvakuus liittyy tilanteisiin, missä 1–10 vuoden kuluttua rakennuksen valmistumisesta asunnoissa tai rakennuksessa ilmenee virheitä, mutta vastuutaho eli perustajaosakas ei kykene korjaamaan virhettä esimerkiksi konkurssin takia.
Varmista, että vakuusasiakirjojen lisäksi myös muut myyjältä vaadittavat turva-asiakirjat ovat kunnossa. Turvaamisjärjestelmästä säädetään asuntokauppalaissa.
Ostajan on tarkistettava asunto ja hyväksyttävä vakuuden vapauttaminen
Rakentamisvaiheen aikainen vakuus vapautetaan, kun
- myyjä on täyttänyt asuntokauppasopimuksen ja urakkasopimuksen mukaiset velvoitteet
- ja taloyhtiön hallitus ja asunto-osakkeiden ostajat hyväksyvät kirjallisesti vakuuden vapauttamisen.
Rakennus ja huoneistot pitää tarkastaa huolellisesti ennen vakuuden vapauttamista koskevan suostumuksen antamista.
Rakentamisvaiheen jälkeinen vakuus vapautetaan vasta sen jälkeen, kun myyjä on korjannut vuositarkastuksessa ilmenneet selkeät virheet
kun virheet on korjattu, taloyhtiö sekä osakkaat toimittavat kirjallisen suostumuksen vakuuden vapauttamisesta myyjälle. Osakkaat allekirjoittavat suostumuksen oman asuntonsa osalta. Taloyhtiön osalta suostumus vakuuden vapauttamiseen kirjataan hallituksen kokouksen pöytäkirjaan.
Myyjä toimittaa suostumuksen vakuuden säilyttäjälle eli yleensä pankille, joka vastaa vakuuden vapauttamisesta käytännössä. Jos taloyhtiö tai asunto-osakkeen ostaja vastustavat vakuuden vapauttamista esimerkiksi asunnossa olevan virheen takia, asia täytyy viedä kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltäväksi 12 kuukauden kuluessa vuositarkastuksen pitämisestä.
Vakuuden vapauttamisen vastustamisesta on ilmoitettava vakuuden antajalle eli yleensä pankille. Vakuuden antajalle on toimitettava 12 kuukauden kuluessa vuositarkastuksen pitämisestä todistus siitä, että asia on kuluttajariitalautakunnan tai tuomioistuimen käsiteltävänä. Tuomioistuin tai kuluttajariitalautakunta antaa ratkaisun siitä, onko kyseessä asuntokauppalain mukainen virhe ja kenellä vakuuden käyttöoikeus on.
Ostaja ja taloyhtiö eivät voi vastustaa vakuuden vapauttamista varmuuden vuoksi, vaan vastustaminen on aina perusteltava ja ilmoitettava kirjallisesti myyjälle. Jos vakuuden vapauttamista vastustaa aiheettomasti tai vastoin kuluttajariitalautakunnan suositusta, myyjällä voi olla oikeus vahingonkorvaukseen.