Uuden osakehuoneiston ostaminen

Asuntojen tuottajat markkinoivat suunnitteilla olevia asuntoja usein etukäteen selvittääkseen asuntojen kysyntää. Jos asunnosta kiinnostuu, maksetaan yleensä varausmaksu.

Varaus ei kuitenkaan ole ostajaa sitova eikä myyjä vielä ennakkomarkkinoinnin perusteella sitoudu kohteen rakentamiseen.

  • Jos varauksen peruu ennen kuin kaupanteko on edennyt pidemmälle, varausmaksun saa takaisin.
  • Jos kauppa syntyy, varausmaksu on laskettava kokonaisuudessaan osaksi kauppahintaa.

Kauppahinta ja velaton hinta

Kauppahinnan osalta asuntokaupassa käytetään termejä kauppahinta ja velaton hinta:

  • kauppahinta = summa, jonka ostaja maksaa myyjälle
  • velaton hinta = kauppahinta + myytävien osakkeiden osalle tuleva osuus yhtiölainasta
  • Joissakin uudistaloissa on mahdollisuus lunastaa asuntokohtainen tonttiosuus omaksi. Kolmantena hintana ilmoitetaan silloin lunastusosuuden hinta.

Ostajalla on yleensä mahdollisuus valita, lyhentääkö yhtiölainaa kuukausittain rahoitusvastikkeena osakeyhtiölle vai maksaako oman osuutensa yhtiön lainasta kerralla pois.

Tutustu piirustuksiin ja alueen rakentamissuunnitelmiin

Uusi asunto ostetaan usein talon suunnittelu- tai rakentamisvaiheessa. Tämän takia olemassa oleviin piirustuksiin ja mahdollisiin havainnekuviin kannattaa tutustua kunnolla.

Asunnon pohjapiirustuksen lisäksi kannattaa perehtyä myös alustaviin pihasuunnitelmiin ja yhteisille alueille tulevien rakennusten sijaintiin. Näin vältyt esimerkiksi yllätykseltä, että omalta pihalta näkymänä on yhtiön roskakatoksen seinä.

Rakentamisajan suoja

Asuntokauppalain vaatimat suojajärjestelyt ovat pakollisia aina, kun asunto-osakkeita tarjotaan kuluttajan ostettaviksi rakentamisvaiheen aikana. Suojajärjestelyt turvaavat ostajan aseman esimerkiksi silloin jos asunto-osakeyhtiön perustaja ajautuu taloudellisiin vaikeuksiin ja rakentaminen keskeytyy.

RS-kohde on asunto-osakeyhtiö, jossa noudatetaan asuntokauppalaissa määriteltyä rakentamisvaiheen suojaa. Markkinoilla on myös asuntoja, joissa ei ole RS-suojaa. Silloin rakennusten pitää olla rakennusvalvontaviranomaisten hyväksymiä ennen kuin asuntoja voidaan markkinoida tai myydä.  

Kuluttajien, jotka ovat ostaneet tai harkitsevat ostavansa osakkeen rakenteilla olevasta asunto-osakeyhtiöstä, kannattaa kiinnittää huomiota seuraaviin asioihin. Useimmat tiedot löytyvät hankkeen turva-asiakirjojen säilyttäjältä. Asiakirjoja säilytetään vakuuspankissa tai rakennuksen sijaintipaikan aluehallintovirastossa.

Ovatko vakuudet kunnossa?
Asuntokauppalain mukaan perustajaosakkaan on asetettava vakuudet asunto-osakeyhtiön ja osakkeenostajien aseman turvaksi. Tarkoitus on, että perustajaosakkaan konkurssitilanteissa vakuuksilla saataisiin rakennettua kohde valmiiksi ja korjattua mahdolliset rakennusvirheet.

Vastaavatko maksuerät valmiusastetta?
Ostajan taloudelliseen asemaan rakentamisen keskeytyessä vaikuttaa merkittävästi se, kuinka hyvin ostajien maksamat kauppahinnan maksuerät ja rakennuksen valmiusaste vastaavat toisiaan. Laki edellyttää, että ne vastaavat toisiaan, mutta käytännössä poikkeamia esiintyy yleisesti. Jos ostajilta on kerätty maksueriä hyvin etupainotteisesti, lakisääteisillä vakuuksilla ei välttämättä pystytä kuittaamaan kaikkia niitä kustannuksia, joita rakennuksen valmistuminen vielä edellyttää.

Onko yhtiössä valittu rakennustyön tarkkailija ja osakkeenostajien valitsema tilintarkastaja?
Kun vähintään neljäsosasta yhtiön asuntoja on tehty kaupat, ostajille on asuntokauppalain mukaan tarjottava mahdollisuus valita oma tilintarkastaja ja rakentajasta riippumaton, ammattipätevyyden omaava rakennustyön tarkkailija.

Rakennustyön tarkkailija valvoo hankkeen etenemistä sopimuksen mukaisesti eli esimerkiksi sitä, että rakennuksen valmiusaste ja ostajien maksamat kauppahintaerät vastaavat toisiaan. Tilin-tarkastajan taas tulisi pitää huolta siitä, että ostajien maksamat erät käytetään juuri siihen hankkeeseen, johon ne on tarkoitettu.

Ostajat saattavat jättää palkkaamatta ammattimaisia valvojia välttääkseen ylimääräisiä kustannuksia. Jos hanke ajautuu vaikeuksiin, palkkion maksaminen voi kuitenkin olla heidän kokonaistaloutensa kannalta pienempi paha.

Millaisia lainoja asunto-osakeyhtiölle on otettu ja kuinka paljon asuntoja on myyty?
Rakentamisen keskeytyessä ostajien kannalta merkitystä on myös sillä, kuinka paljon asunto-osakeyhtiöllä on sellaista velkaa, jota rakentamisvaiheessa maksettava myyntihinta ei kata. Mitä pienempi osa yhtiön asunnoista on myyty, sitä pienempi joukko myös vastaa lainoista luotonantajille.

Yhtiölainoissa on usein alkuvaiheessa lyhennyksetön jakso, jolloin maksetaan vain korkoja. Lyhennyksistä aiheutuvaan kustannusten nousuun tulee varautua myöhemmin.
Ostajan on hyvä arvioida etukäteen myös seuraavia asioita:

  • Pystynkö hoitamaan oman lainani ja mahdollisesti myöhemmin merkittävästi kasvavan vastikkeen
  • Vaikuttaako yhtiössä myymättä olevien asuntojen osuus myöhemmin omaan taloudelliseen tilanteeseeni ja maksukykyyni?

Asuntolaina

Ostajan oikeudet konkurssitilanteessa

Jos perustajaosakkaan omaisuus luovutetaan konkurssiin, konkurssipesän on asuntokauppalain mukaan ilmoitettava ilman aiheetonta viivytystä osakkeenomistajille, aikooko se sitoutua rakennuttamaan talot valmiiksi kauppasopimusten mukaisesti.

Jos konkurssipesä ei sitoudu kauppasopimuksiin, kullakin osakkaalla on oikeus purkaa tekemänsä kauppa. Ne osakkeenomistajat, jotka eivät pura kauppaa, saavat heti oikeuden käyttää ostamiensa osakkeiden osuudella päätäntävaltaa osakeyhtiössä.

Yrityssaneeraus konkurssin vaihtoehtona

Perustajaosakasta ei välttämättä aina aseteta konkurssiin, vaan se saattaa yrittää esimerkiksi yrityssaneerauksen avulla jatkaa toimintaansa. Ostajan kannalta tilanne on hankala.

Konkurssi- ja yrityssaneerausasian käsittely voi valitusmahdollisuuksien takia kestää kuukausia. Sinä aikana koko hanke seisoo, eikä sen loppuunsaattamisesta ole saatavissa mitään tietoa. Ostajalla on kuitenkin oikeus purkaa kauppa silloin, jos on selvästi ennakoitavissa, että valmistuminen viivästyy olennaisesti.

Kauppa on sitova

Jos talo rakennetaan, myyjä ottaa yhteyttä varausmaksun maksaneisiin. Uuden asunnon kaupassa päädytään yleensä suoraan sitovaan kaupantekoon.

Kauppakirjassa pitää ostajan ja myyjän perustietojen lisäksi mainita mm.

  • kauppahinta ja velaton hinta, jos se poikkeaa kauppahinnasta
  • kauppahinnan maksuaikataulu ja muut maksuehdot
  • asuinhuoneiston valmistumis- ja hallinnan luovuttamispäivä tai arvio niistä
  • tieto turva-asiakirjojen säilyttäjästä
  • vakuuksien lajit, määrät ja vapautumisaika
  • tieto siitä, miten ostajan pitää toimia halutessaan estää vakuuden vapautumisen
  •  tieto ostajien oikeudesta valita tilintarkastaja ja rakennustyön tarkkailija
  • tieto myyjän velvollisuudesta järjestää vuositarkastus.

Varmista ennen kaupantekoa, että asunnon kauppahinta erääntyy vain sitä mukaa, kun rakennushanke todellisuudessa edistyy.

Viimeiset kymmenen prosenttia kauppahinnasta erääntyy maksettavaksi vasta sitten, kun ostaja on voinut tehdä muuttotarkastuksen.

Lisä- ja muutostyöt sovitaan erikseen

Kauppahintaan kuuluvat usein tietyt materiaali- ja värivaihtoehdot tapeteille, laatoitukselle ja keittiön kaappien oville. Jos ostaja haluaa muuttaa niitä tai sopia muista muutostöistä, ne tilataan ja maksetaan erikseen yleensä myyjän valtuuttamalle urakoitsijalle.

Lisätyöt ja niiden hinta voidaan merkitä jo kauppakirjaan. Jos näin ei tehdä, lisätöistä on syytä tehdä aina kirjallinen sopimus hintoineen. Hinnat pitää ilmoittaa arvonlisäverollisina.

Omia materiaaleja tai urakoitsijoita työmaalle ei voi järjestää ilman sopimusta myyjän kanssa.

Luovutuksen viivästys

Asunnon kaupassa sovitaan lähes säännönmukaisesti ajankohdasta, milloin ostaja saa asunnon hallintaansa. Valmistumisaika voidaan merkitä kauppakirjaan myös arviona. Kauppakirjassa on tällöin oltava myös maininta, että asunto luovutetaan viimeistään 30 päivän kuluttua arvioidusta päivästä.

Jos asunnon luovuttaminen viivästyy selvästi täsmälleen sovitusta tai arvioidusta valmistumispäivästä, ostajalla on oikeus jättää maksamatta kauppahinnan seuraava maksuerä kunnes myyjä riittävällä tavalla näyttää, ettei viivästystä tapahdu. Ostajan oikeus pidättyä kauppahinnan maksusta on samanlainen riippumatta siitä onko valmistumisaika sovittu täsmällisesti vai arviona. Viivästys alkaa valmistumisen arvioidusta päivämäärästä, eikä siihen lisätä 30 päivän lisäaikaa.

Ostaja saa purkaa kaupan luovutuksen viivästyksen vuoksi, jos sopimusrikkomus on olennainen. Viivästys on olennainen, jos ostaja on antanut valmistumiselle kohtuullisen lisäajan eikä luovutus senkään jälkeen onnistu. Arvioitu valmistumisajankohta voi ylittyä 30 päivällä ennen kuin ostaja on oikeutettu vaatimaan kaupan purkamista.

Joskus myyjä saattaa tiedustella ostajan kantaa sille, että kaupassa pysytään, vaikka asunnon luovutus viivästyy. Tiedusteluun kannattaa vastata. Ostaja ei saa viivästyksen vuoksi purkaa kauppaa, jos hän ei ole myyjän tiedusteluun vastannut.

Ostajalla saattaa olla oikeus korvaukseen viivästyksen aiheuttamasta vahingosta.
Asunto- ja kiinteistökaupan virhetilanteet

Muutto- ja vuositarkastukset

Ennen kuin viimeinen maksuerä kauppahinnasta maksetaan, ostajalle pitää antaa tilaisuus tehdä huoneiston muuttotarkastus. Tarkastuksessa täytetään yleensä kaavake, johon kirjataan mahdolliset puutteet ja virheet.

  • Kaikki naarmut, kolhut ja väärät ovennupit kannattaa kirjata kaavakkeeseen. Jos tämä jätetään vasta vuositarkastukseen, voi syntyä kiistaa siitä, kuka viat on aiheuttanut.
  • Muuttotarkastuksessa huomatut puutteet pitää yleensä korjata ennen muuttoa.
  • Vuositarkastus pitää tehdä 12–15 kuukauden kuluttua siitä, kun rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt rakennuksen käyttöönotettavaksi.

Vuositarkastuksessa lähetetään omistajille yleensä ensin virheilmoituslomakkeet, jotka palautetaan myyjälle. Sen jälkeen myyjän edustaja käy asunnossa tarkistamassa ilmoitetut virheet.

Kaikki havaittavissa olevat virheet pitää ilmoittaa vuositarkastuksessa. Jos niitä ei ilmoita, voi menettää oikeutensa vaatia niiden korjaamista.

  • Asunto-osakeyhtiö ilmoittaa yhteisissä tiloissa ja piha-alueilla olevat virheet.
  • Myyjän pitää laatia vuositarkastuksesta pöytäkirja. Virheet pitää korjata asuntokauppalain virhesäännösten mukaisesti.

Asunto- ja kiinteistökaupan virhetilanteet

Päivitetty 13.5.2014 Tulosta

Lainsäädäntö