Vuokrasopimuksen purkaminen

Vuokranantajalla tai vuokralaisella on tietyillä perusteilla oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään heti. Yleensä nämä perusteet liittyvät siihen, että jompikumpi osapuoli on laiminlyönyt sopimusvelvoitteensa.

Vuokranantajan oikeus purkaa sopimus

Vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus esimerkiksi silloin, kun

  • sovittu vakuus on jätetty asettamatta
  • vuokranmaksu on laiminlyöty
  • vuokraoikeus on siirretty tai huoneisto muutoin luovutettu toisen käytettäväksi lain vastaisesti
  • huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin sopimuksessa on sovittu
  • asunnossa vietetään häiritsevää elämää tai vuokralainen rikkoo järjestysmääräyksiä
  • asuntoa hoidetaan huonosti.

Vuokrasopimuksen purkaminen edellyttää vuokralaisen olennaista sopimusrikkomusta. Merkitykseltään vähäisten laiminlyöntien takia sopimusta ei saa purkaa.

Vuokranmaksun laiminlyönti on yleisin vuokrasopimuksen purkamisperuste. Jo 2–3 kuukauden vuokrarästit tai vuokrien jatkuva epäsäännöllinen maksaminen voivat oikeuttaa vuokranantajan purkamaan sopimuksen.

Etenkin kerrostaloasumisesta syntyy erilaisia ääniä ja muiden talon asukkaiden normaalia elämää tulee sietää. Jos huoneistosta kuitenkin kantautuu säännöllisesti toistuvaa ja jatkuvaa muiden asumista häiritsevää ääntä, voi vuokrasopimuksen purku olla mahdollista. Häiritsevää elämää on esimerkiksi yleinen metelöinti, toistuva kovaääninen musiikinkuuntelu tai soittimien soittaminen ja koirien jatkuva haukkuminen. Jos metelöinti tapahtuu öiseen aikaan, katsotaan se herkemmin häiritseväksi elämäksi.

Asunnon huono hoitaminen tarkoittaa esimerkiksi huoneiston rakenteiden ja varustuksen rikkomista tai asunnon yleisen hygieniatason laiminlyönnistä aiheutuvia hajuhaittoja. Katso vuokralaisen kunnossapitovastuusta tarkemmin osio Vuokralaisen velvollisuudet ja korvausvastuu.

Vuokrarästien perusteella vuokranantaja voi purkaa sopimuksen ilman erillistä varoitusta. Purku häiritsevän elämän tai asunnon huonon hoidon perusteella edellyttää, että vuokralaista on aikaisemmin kirjallisesti varoitettu. Varoituksen tarkoituksena on antaa vuokralaiselle mahdollisuus korjata menettelynsä.

Vuokralaisen oikeus purkaa sopimus

Vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus esimerkiksi silloin, kun:

  • hänen terveydelleen aiheutuu ilmeistä vaaraa huoneiston käyttämisestä sopimuksessa edellytettyyn tarkoitukseen
  • hän ei saa huoneistoa hallintaansa sovittuna ajankohtana ja tästä aiheutuu olennaista haittaa
  • huoneisto ei vuokrasuhteen alkaessa ole vaadittavassa tai sovitussa kunnossa tai tulee vuokrasuhteen aikana puutteelliseen kuntoon. Purun edellytyksenä on, että puutteellisuudella on olennainen merkitys eikä vuokranantaja sitä korjaa.
  • vuokranantaja ryhtyy huoneistossa merkittäviin korjaus- ja perusparannustöihin.

Vuokralaisen pitää osoittaa esimerkiksi kunnan terveysviranomaisen lausunnolla, että terveysvaara on olemassa. Purkuoikeus ei edellytä, että terveysvaara olisi aiheutunut jostain vuokranantajan toimenpiteestä. Oikeutta vahingonkorvaukseen ei sen sijaan ole, jos vuokranantajan puolella ei ole huolimattomuutta.

Vuokranantajan on pidettävä huoneisto vuokralaisen saatavana sinä päivänä, jona vuokralaisella on oikeus saada se hallintaansa. Jos näin ei tapahdu ja viivästyksestä aiheutuu olennaista haittaa, vuokralaisella on oikeus purkaa vuokrasopimus. Haitta on olennainen esimerkiksi silloin, kun vuokralaisella ei ole toista asuntoa eikä vuokranantaja järjestä tilapäisasuntoa.

Puutteellisen kunnon perusteella sopimuksen voi purkaa vain, jos puutteellisuudella on olennainen merkitys. Puutteiden pitää vaikuttaa merkittävästi asumiseen. Pienet viat ja puutteet eivät täytä purkuperustetta. Lisäksi purkuoikeuden edellytyksenä on, ettei vuokranantaja kehotuksen saatuaan viivytyksettä tai sovitussa ajassa huolehdi puutteellisuuden korjaamisesta. Sopimuksen purku tulee tällä perusteella vain harvoin kyseeseen, yleensä tilanteet hyvitetään vuokran määrässä.

Lue lisää vuokra-asunnon puutteellisesta kunnosta

Vuokranantajan on ilmoitettava vuokralaiselle huoneiston tulevista, laajoista korjaus- ja muutostöistä vähintään puoli vuotta etukäteen. Vuokralaisella on tällöin oikeus 14 päivän kuluessa ilmoituksen saatuaan purkaa sopimus päättymään silloin, kun vuokranantaja saisi korjaustöihin aikaisintaan ryhtyä. Purkuoikeus syntyy vain, jos kyse on mittavammasta korjaus- tai perusparannustyöstä. Purkuoikeutta ei ole silloin, jos kyse on korjaus- tai muutostyöstä, joka on välttämätöntä tehdä viipymättä tai jonka suorittamisesta ei aiheudu vuokralaiselle olennaista haittaa tai häiriötä.

Miten vuokrasopimuksen purku tapahtuu?

Purkuoikeuttaan käyttävän osapuolen on annettava toiselle sopimusosapuolelle kirjallinen purkamisilmoitus. Ilmoitus on aina annettava tiedoksi todisteellisesti. Siinä on mainittava purkamisperuste ja vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhde halutaan päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta.

Jos vuokralainen ei purusta huolimatta muuta pois vuokranantajan ilmoittamana ajankohtana, vuokranantajan tulee viedä asia tuomioistuimeen häätöpäätöksen saamiseksi. Vuokranantaja ei saa itse toimittaa häätöä eikä esimerkiksi vaihdattaa asunnon lukkoja.