Hävning av hyresavtal

Hyresvärden eller hyresgästen har på vissa grunder rätt att häva hyresavtalet med omedelbar verkan. I allmänhet har dessa grunder att göra med att någondera parten har försummat sina avtalsförpliktelser.

Hyresvärdens rätt att häva avtalet

Hyresvärden har rätt att häva hyresavtalet till exempel när

  • hyresgästen har försummat att ställa en överenskommen garanti
  • hyresgästen har försummat att betala hyra
  • hyresrätten har överförts eller lägenheten på annat sätt överlåtits för att användas av någon annan i strid med lagen
  • lägenheten används för annat ändamål eller på annat sätt än vad som avtalats i avtalet
  • i bostaden förs ett störande leverne eller så bryter hyresgästen mot ordningsbestämmelserna
  • lägenheten vårdas dåligt.

Hävning av hyresavtalet förutsätter att hyresgästen gör sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott. Avtalet får inte hävas på grund av försummelser av ringa betydelse.

Försummelse att betala hyran är den vanligaste hävningsgrunden för hyresavtalet. Redan 2-3 månaders obetalda hyror eller kontinuerlig oregelbunden betalning av hyrorna kan ge hyresvärden rätt att häva avtalet.

Särskilt i höghus uppkommer olika ljud och hyresgäster bör stå ut med att andra boende lever ett normalt liv. Om det emellertid från lägenheten hörs regelbundet återkommande och kontinuerligt oväsen som stör grannarna, kan det vara möjligt att häva hyresavtalet. Ett störande leverne är till exempel att allmänt föra oväsen, lyssna på eller själv spela musik högljutt och hålla ständigt skällande hundar. Om oväsendet pågår nattetid betraktas det lättare som ett störande liv.

Dålig skötsel av bostaden innebär till exempel luktolägenheter som orsakas av att lägenhetens konstruktioner och utrustning gått sönder eller försummelse av bostadens allmänna hygiennivå. Läs mer om hyresgästens underhållsansvar i avsnittet Hyresgästens skyldigheter och ersättningsansvar.

På basis av obetalda hyror kan hyresvärden häva avtalet utan särskild varning. Hävning på grund av störande leverne eller dålig vård av bostaden förutsätter att hyresgästen tidigare fått en skriftlig varning. Syftet med varningen är att ge hyresgästen möjlighet att rätta till sitt förfarande.

Hyresgästens rätt att häva avtalet

Hyresgästen har rätt att häva hyresavtalet till exempel om

  • användningen av lägenheten för det ändamål som förutsätts i avtalet orsakar uppenbara fara för hyresgästens hälsa
  • hyresgästen inte får lägenheten i sin besittning vid överenskommen tidpunkt och detta medför väsentlig olägenhet
  • lägenheten när hyresförhållandet börjar inte är i det skick som krävs eller i avtalat skick eller blir i bristfälligt skick under hyresförhållandet. En förutsättning för hävning är att bristen är av väsentlig betydelse och att hyresvärden inte åtgärdar den.
  • hyresvärden inleder betydande reparations- och ombyggnadsarbeten i lägenheten.

Hyresgästen ska till exempel med ett utlåtande från kommunens hälsovårdsmyndighet visa att det finns en hälsorisk. Hävningsrätten förutsätter inte att hälsorisken skulle ha orsakats av hyresvärdens åtgärder. Däremot har man inte rätt till skadestånd om det inte kan påvisas oaktsamhet på hyresvärdens sida.

Hyresvärden ska ställa lägenheten till hyresgästens förfogande den dag då hyresgästen har rätt att få den i sin besittning. Om detta inte sker och dröjsmålet medför väsentlig olägenhet, har hyresgästen rätt att häva hyresavtalet. Olägenheten är väsentlig till exempel när hyresgästen inte har någon annan bostad och hyresvärden inte ordnar en tillfällig bostad.

På grund av bristande skick kan avtalet hävas endast om bristen är av väsentlig betydelse. Bristerna ska ha en betydande inverkan på boendet. Små fel och brister ger inte rätt till hävning. En förutsättning för hävningsrätten är dessutom att hyresvärden efter att ha fått uppmaningen inte utan dröjsmål eller inom avtalad tid ser till att bristen avhjälps. Hävning av avtalet på den grunden kommer i fråga bara sällan – i allmänhet gottgörs situationerna i hyresbeloppet.

Läs mer om ett bristfälligt skick på hyresbostaden

Hyresvärden ska meddela hyresgästen om kommande, omfattande reparations- och ändringsarbeten i lägenheten minst ett halvt år i förväg. Hyresgästen har då rätt att inom 14 dagar efter att ha fått meddelandet häva avtalet så att det upphör när hyresvärden tidigast skulle haft rätt att inleda reparationsarbetet. Hävningsrätt uppkommer endast om det är fråga om ett mer omfattande reparations- eller ombyggnadsarbete.

Hävningsrätt föreligger inte om det är fråga om ett reparations- eller ändringsarbete som är nödvändigt att utföra utan dröjsmål eller som inte orsakar hyresgästen väsentlig olägenhet eller störning.

Hur hävs hyresavtalet?

Den part som utnyttjar sin hävningsrätt ska ge den andra avtalsparten ett skriftligt hävningsmeddelande. Meddelandet ska alltid delges bevisligen. I meddelandet ska nämnas hävningsgrunden och tidpunkten när hyresförhållandet upphör, om avsikten är att hyresförhållandet ska upphöra senare än vid tidpunkten för delgivningen av hävningsmeddelandet.

Om hyresgästen trots hävningen inte flyttar bort vid den tidpunkt som hyresvärden meddelat, ska hyresvärden föra ärendet till domstolen för att få ett vräkningsbeslut. Hyresvärden får inte själv verkställa vräkning eller till exempel byta bostadens lås.