Uppsägning av hyresavtal

Ett hyresavtal som gäller tills vidare kan sägas upp av antingen hyresgästen eller hyresvärden med iakttagande av uppsägningstiderna. Hyresvärden ska ha en godtagbar grund för uppsägningen. Det är i allmänhet inte möjligt att säga upp ett tidsbundet hyresavtal under avtalsperioden.

Uppsägningstiden

Det är alltid skäl att ingå ett skriftligt hyresavtal. Ett muntligt hyresavtal är giltigt, men därav följer att avtalet gäller tills vidare. Ett tidsbundet hyresavtal kan inte ingås muntligt, om det inte är fråga om till exempel uthyrning av en stuga eller en semesterlägenhet.

Ett avtal som gäller tills vidare kan sägas upp av både hyresvärden och hyresgästen med iakttagande av de lagstadgade uppsägningstiderna.

  • Om hyresvärden säger upp hyresavtalet är uppsägningstiden sex månader, om hyresförhållandet för lägenheten omedelbart före uppsägningen har fortgått minst ett år utan avbrott, och i annat fall tre månader. Hyresvärdens uppsägningstid kan inte förkortas genom avtal.
  • Om hyresgästen säger upp hyresavtalet är uppsägningstiden en månad. Hyresgästens uppsägningstid kan inte förlängas genom avtal.

Om inget annat har avtalats, räknas uppsägningstiden för hyresavtalet från den sista dagen i den kalendermånad under vilken uppsägningsmeddelandet har delgivits.

I hyresavtalet kan man fastställa den första möjliga startdagen för uppsägningstiden. Då börjar uppsägningstiden löpa tidigast från den dag som nämns i avtalet, oberoende av när uppsägningen har meddelats.

Om du säger upp ett tidsbundet hyresavtal före utgången av den utsatta tiden måste du i allmänhet betala skadestånd till hyresvärden. Skadeståndets belopp är maximalt summan av de månadshyror som är kvar av hyresperioden. Skadeersättningens belopp beror bland annat på längden på den återstående hyresperioden och när en ny hyresgäst fås till bostade.

Ett tidsbundet hyresavtal binder i regel båda parterna under hela avtalsperioden, och det kan inte sägas upp annat än i vissa lagstadgade specialsituationer. Tänk på detta om du funderar på att ingå ett tidsbundet hyresavtal.

Uppsägningsgrunder och uppsägningsskydd för hyresgästen

Hyresgästen kan alltid säga upp ett hyresavtal som gäller tills vidare. Hyresgästen behöver inte redogöra för grunderna till uppsägningen.

Hyresvärden ska däremot uppge uppsägningsgrunden. I princip kan vilken som helst av hyresvärden framställd orsak utgöra grund för uppsägning, förutsatt att den framförda orsaken är verklig och inte kan anses strida mot god sed i hyresförhållanden.

Direkt uppsägningsskydd

Direkt uppsägningsskydd innebär att domstolen på yrkande av hyresgästen kan förklara uppsägningen ogiltig om

  • grunden för uppsägningen är justering av hyran och den begärda hyran ska anses oskäligt stor eller
  • uppsägningen är oskälig med beaktande av hyresgästens omständigheter och det inte finns någon godtagbar orsak till uppsägningen.

Tänk på att en tvist om ogiltigförklarande av uppsägning måste föras till domstol. Om talan godkänns fortsätter hyresförhållandet enligt de tidigare villkoren.

Konsumenttvistenämnden kan inte behandla ett sådant ärende.

Indirekt uppsägningsskydd

Indirekt uppsägningsskydd innebär att hyresgästen måste flytta från bostaden men kan få skadestånd. Om det inte har funnits någon godtagbar orsak till uppsägningen har hyresgästen rätt att av hyresvärden få ersättning till exempel för flyttningskostnader och kostnader för att skaffa en ny bostad.

Meddelande om uppsägning

Meddelandet om uppsägning ska enligt lag tillställas den andra parten i hyresförhållandet skriftligen och bevisligen.  Den part som säger upp avtalet bär bevisbördan för att den andra parten har fått del av meddelandet samt för när delgivningen har skett.

Många hyresvärdar har tillgång till elektroniska servicekanaler som kan användas för att skicka uppsägningsmeddelanden. Om hyresvärden har gett anvisningar om uppsägning, bekanta dig med dessa anvisningar och sträva efter att följa dem.

Flyttningsdag

Om inget annat har avtalats är flyttningsdagen den vardag som följer på den dag då hyresavtalet löper ut. Om avtalet upphör på en fredag är flyttningsdagen nästa måndag. Om måndagen är en helgdag är flyttdagen tisdag.

På flyttningsdagen ska hyresgästen ställa hälften av lägenheten till hyresvärdens förfogande. Dagen efter flyttningsdagen ska hyresgästen överlåta bostaden tom och städad till hyresvärden och även återlämna nycklarna.

Parterna kan avtala om att den sista dagen i hyresavtalet samtidigt ska vara flyttningsdag.