Bostadsproducenter marknadsför ofta bostäder under planering för att på förhand få en uppfattning om efterfrågan på bostäder. Om man är intresserad av en bostad betalar man i allmänhet en reserveringsavgift.
Reserveringen är dock inte bindande för köparen och säljaren förbinder sig inte heller att på basis av förhandsmarknadsföringen bygga objektet.
- Om man tar tillbaka sin reservering innan köpet har fortskridit får man tillbaka reserveringsavgiften.
- Om köpet blir av måste reserveringsavgiften i sin helhet räknas som en del av köpesumman.
Köpesumma och skuldfritt pris
Vid bostadsköp använder man för köpesumman termerna köpesumma och skuldfritt pris:
- Köpesumma = den summa som köparen betalar till säljaren
- Skuldfritt pris = köpesumman + den del av bolagslånet som hänför sig till aktierna
- I vissa nybyggen har man möjlighet att inlösa en tomtandel för bostaden till egen. Som tredje pris anges då priset för inlösningsdelen.
Köparen kan i allmänhet välja om han/hon månatligen amorterar bolagslånet som vederlag till aktiebolaget eller om han/hon betalar den egna andelen av bolagets lån på en gång.
Bekanta dig med ritningarna för den nya bostaden och områdets byggnadsplaner
En ny bostad köps i allmänhet redan i husets planerings- eller byggnadsskede. Därför är det skäl att noggrant bekanta sig med befintliga ritningar och eventuella illustrationer.
Vid sidan av bostadens planritning är det också skäl att bekanta sig med preliminära planer för gårdsplanen och placeringen av byggnader på gemensamma områden. På så sätt kommer det inte som en överraskning att utsikten från den egna gårdsplanen plötsligt utgörs av väggen till sopförråd.
Skydd under byggnadstiden
De skyddsarrangemang som krävs enligt lagen om bostadsköp är alltid obligatoriska vid ett erbjudande om att köpa bostadsaktier till en konsument under byggnadsfasen. Skyddsarrangemangen tryggar köparens ställning till exempel om bostadsaktiebolagets grundare drabbas av ekonomiska svårigheter och byggandet avbryts.
Ett RS-objekt är ett bostadsaktiebolag som iakttar det skydd under byggnadsfasen vilket definierats i lagen om bostadsköp. Det finns även bostäder som inte är RS-objekt på marknaden. Sådana byggnader ska godkännas av byggnadstillsynsmyndigheten innan bostäderna kan marknadsföras eller säljas.
Konsumenter som har köpt eller överväger att köpa en aktie i ett bostadsaktiebolag som är i byggnadsfasen ska rikta uppmärksamhet mot dessa saker. De flesta uppgifter kan fås av den som förvarar skyddsdokumenten för projektet. Dokumenten förvaras hos säkerhetsbanken eller hos regionförvaltningsverket på den ort där byggnaden är belägen.
Är säkerheterna i skick?
I enlighet med lagen om bostadsköp måste stiftande delägare ställa säkerhet för att trygga bostadsaktiebolagets och aktieägarnas ställning. Syftet är att i de fall stiftande delägare försätts i konkurs kan man med säkerheterna fullfölja byggandet och reparera eventuella byggnadsfel.
Motsvarar betalningsraterna färdighetsgraden?
I de fall byggandet avbryts påverkas köparens ekonomiska ställning i betydande grad av hur väl de rater av köpesumman som köparen har betalat motsvarar byggnadens färdighetsgrad. Lagen förutsätter att de stämmer överens, men i praktiken förekommer avvikelser allmänt. Om man mycket på förhand har debiterat köparna betalningsrater kan man nödvändigtvis inte med lagenliga säkerheter täcka alla de kostnader som byggnadens färdigställande förutsätter.
Har man i bolaget utsett en byggnadsinspektör och av aktieägarna utsedd revisor?
Då minst en fjärdedel av bolagets bostäder har sålts måste köparna i enlighet med lagen om bostadsköp erbjudas möjlighet att välja en egen revisor och en yrkeskunnig, av byggfirman oberoende observatör för byggnadsarbetet.
Observatören för byggnadsarbetet övervakar att projektet framskrider avtalsenligt, dvs till exempel att byggnadens färdighetsgrad och köparnas erlagda rater av köpesumman stämmer överens. Revisorn å sin sida bör se till att de rater som köparna har betalat används för exakt det projekt de är avsedda för.
Köparna kanske låter bli att anställa yrkeskunniga övervakare för att undvika extra kostnader. Om projektet hamnar i svårigheter kan arvodet ändå med tanke på deras totalekonomi utgöra ett mindre ont.
Hurudana lån har bostadsaktiebolaget upptagit och hur många bostäder har sålts?
I de fall byggandet avbryts är det ur köparnas synpunkt också väsentligt i vilken omfattning bostadsaktiebolaget har sådana skulder som inte täcks av den köpesumma som ska betalas under byggnadsfasen. Ju mindre andel av bolagets bostäder som har sålts, desto färre personer ansvarar också för lånen inför kreditgivaren.
Bolagslån är ofta i början amorteringsfria, varvid man enbart betalar räntorna. Man bör vara beredd på att kostnaderna på grund av amorteringar senare ökar.
Det är skäl för köparen att på förhand också bedöma följande saker:
- Klarar jag av att sköta mitt eget lån och ett vederlag som eventuellt senare blir betydligt högre
- Inverkar andelen osålda bostäder i bolaget senare på min egen ekonomiska situation och betalningsförmåga?
Bostadslån
Köparens rättigheter vid konkurs
Om stiftande delägares egendom försätts i konkurs måste konkursboet i enlighet med lagen om bostadsköp utan ogrundat dröjsmål meddela aktieägarna om man avser att förbinda sig att färdigställa husen i enlighet med köpeavtalen.
Om konkursboet inte förbinder sig till köpeavtalen har varje aktieägare rätt att häva sitt köp. De aktieägare som inte häver köpet får omedelbart beslutanderätt i aktiebolaget enligt andelen köpta aktier.
Företagssanering som alternativ till konkurs
Stiftande delägare försätts nödvändigtvis inte alltid i konkurs utan kan till exempel med hjälp av företagssanering försöka fortsätta sin verksamhet. Ur köparens synpunkt är situationen besvärlig.
Behandlingen av konkurs- och företagssaneringsfrågor kan på grund av besvärsrätten dra ut i månader. Under den tiden står projektet stilla och det finns inte några tillgängliga uppgifter om fullföljandet. Köparen har dock rätt att häva köpet i de fall man klart kan förutspå att färdigställande väsentligt kommer att försenas.
Köpet är bindande
Om huset byggs tar säljaren kontakt med de personer som har betalat reserveringsavgiften. Vid köp av ny bostad kommer man i allmänhet direkt fram till det slutliga köpet.
I köpebrevet bör man, förutom köparens och säljarens grunduppgifter, bland annat nämna
- köpesumman och det skuldfria priset, om detta avviker från köpesumman
- betalningstidtabellen för köpesumman och övriga betalningsvillkor
- datum för bostadens färdigställande och överlåtelse eller uppskattning av dessa
- uppgifter om förvararen av skyddsdokumenten
- typ av säkerheter, belopp och den tidpunkt då säkerheterna frigörs
- uppgifter om hur köparen ska förfara om han/hon vill hindra att säkerheterna frigörs
- uppgifter om köparnas rätt att välja revisor och observatör för byggnadsarbetet
- uppgifter om säljarens skyldighet att ordna årsgranskning.
Kontrollera före köpet att köpesumman för bostaden endast förfaller till betalning enligt hur byggprojektet i verkligheten framskrider.
Den sista raten om tio procent av köpesumman förfaller till betalning först efter att köparen har haft möjlighet att utföra en flyttgranskning. Ju större lån bolaget har, desto större andel av köpesumman förfaller först i slutet till betalning.
Tilläggs- och ändringsarbeten
I köpesumman ingår ofta material- och färgalternativ för tapeter, kakel och kökets skåpdörrar. Om köparen vill ändra dem eller komma överens om andra ändringsarbeten, beställs och betalas de separat, i allmänhet till en av säljaren bemyndigad entreprenör.
Tilläggsarbeten och priset för dem kan antecknas redan i köpebrevet. Om man inte gör så är det alltid skäl att uppgöra ett skriftligt avtal med prisuppgifter för tilläggsarbetena. Prisen bör anges med mervärdesskatt.
Man kan inte hämta egna material eller anlita en egen entreprenör för byggnadsplatsen utan att man har ingått ett avtal med säljaren.
Överlåtandet av bostaden försenas
Vid köp av bostad kommer man normalt överens om en tidpunkt då köparen får bostaden i sin besittning. Man kan också i köpebrevet anteckna en uppskattad tidpunkt då bostaden antas bli färdig. Då bör man i köpebrevet också anteckna att bostaden överlåts senast 30 dagar efter den uppskattade tidpunkten.
Om överlåtandet av bostaden väsentligt försenas från den avtalade eller uppskattade tidpunkten har köparen rätt att innehålla följande betalningsrat tills dess att säljaren på ett tillfredsställande sätt kan påvisa att ingen försening uppstår. Köparens rätt att innehålla en del av köpesumman är densamma, oberoende av om man antecknat ett datum eller uppskattat tidpunkten då bostaden antas bli färdig. Förseningen börjar från det datum man har uppskattat att bostaden antas bli färdig och en tilläggstid på 30 dagar läggs inte till.
Köparen kan häva köpet på grund av förseningen om avtalsbrottet kan anses vara väsentligt. Förseningen anses vara väsentlig om köparen har beviljat en skälig tilläggstid och bostaden inte ens därefter kan överlåtas. Den uppskattade tidpunkten då bostaden antas bli färdig kan överskridas med 30 dagar innan köparen har rätt att kräva att köpet hävs.
Ibland kan säljaren fråga hur köparen ställer sig till att stå kvar vid köpet även om överlåtandet av bostaden försenas. Det är skäl att svara på förfrågan. Köparen kan inte häva köpet på grund av förseningen om han/hon inte har svarat på säljarens förfrågan.
Köparen kan ha rätt att kräva ersättning för skada som har uppstått till följd av förseningen.
Fel i bostad och fastighet
Inflyttnings- och årsgranskningarna
Innan den sista raten av köpesumman betalas måste köparen beredas tillfälle att utföra en inflyttningsgranskning av bostaden. Under granskningen fyller man i allmänhet i en blankett där man antecknar eventuella fel och brister.
- Det är skäl att anteckna alla repor, ytskador och fel dörrbeslag på blanketten. Om detta görs först vid årsgranskningen kan det uppstå tvister om vem som har orsakat felen.
- De brister som antecknas vid inflyttningsgranskningen bör i allmänhet repareras innan man flyttar in.
- Årsgranskningen bör utföras inom 12-15 månader efter det att byggnadstillsynsmyndigheten har godkänt byggnaden
Vid årsgranskningen skickas i allmänhet först blanketter för felanmälan till köparna. Dessa returneras till säljaren. Därefter besöker en representant för säljaren bostaden och granskar de anmälda felen.
Alla konstaterade fel bör antecknas i årsgranskningen. Om de inte anmäls kan man förlora rätten till att få dem reparerade.
- Bostadsaktiebolaget anmäler fel i gemensamma utrymmen och på gårdsplaner.
- Säljaren bör uppgöra ett protokoll över årsgranskningen. Felen bör repareras i enlighet med allmänt stadgande om fel i lagen om bostadsköp.
Fel i en ny aktielägenhet